投资性房地产，简单来说就是企业“专门用来收租或等升值的不动产”。这类资产的核心目的不是自用或销售，而是通过租金收入或资产增值获取长期收益。例如，某公司买下一栋写字楼不自用，而是整租给其他企业办公，每月收取租金；或者囤一块地皮等周边开发后高价卖出，这类行为涉及的资产都属于投资性房地产。
属于投资性房地产的三大范围根据财政部《企业会计准则第3号——投资性房地产》其范围包括以下三类：
1.已出租的土地使用权
通俗解释：企业自己拥有土地所有权或使用权，并将其出租给他人使用。
例子：
某工厂购入一块工业用地，暂时用不上，便租给物流公司建仓库，每月收租金。
开发商通过出让方式获得商业用地后，直接以经营租赁方式出租给超市使用。
特殊情形：
若土地租约到期暂时空置，但企业仍计划继续出租，仍视为投资性房地产；
不属于的情形：租入他人土地再转租（如“二房东”模式）。
2.持有并准备增值后转让的土地使用权
通俗解释：企业买地不是为了盖楼或自用，而是囤着等地价上涨后卖出赚差价。
例子：
某公司购入城市新区地块，计划等地铁开通、周边配套完善后高价转让；
企业通过拍卖获得住宅用地，但因政策限制暂未开发，等待市场升温。
关键限制：
必须为企业自有土地，政府认定的“闲置土地”（如超过1年未动工）不在此列；
需有明确证据表明企业持有目的是增值（如董事会书面决议）。
3.已出租的建筑物
通俗解释：企业拥有产权的房屋、写字楼等，专门用于出租收租。
例子：
开发商建好一栋写字楼后，不自用也不出售，而是整体出租给多家公司办公；
酒店集团购买公寓楼改造成长租公寓，按月收取租金。
特殊情形：
企业将自用办公楼的一部分出租（如腾出两层），若该部分可单独计量租金和面积，则出租部分算作投资性房地产；
不属于的情形：企业自营的酒店（靠客房服务盈利，而非单纯出租）。
不属于投资性房地产的常见情形
以下资产看似符合条件，但根据会计准则需排除在外：
1.自用房地产
定义：用于生产、办公或提供服务的资产。
例子：
企业的厂房、办公楼、员工宿舍；
自行经营的饭店、商场（如企业靠餐饮服务盈利，而非单纯出租场地）。
2.作为存货的房地产
定义：房地产企业为销售而持有的商品房或土地。
例子：
开发商待售的楼盘、在建的商品房；
房地产公司持有并准备增值后转让的商品房（因属于存货性质）。
3.转租的房地产
定义：企业租入他人的土地或建筑物后再转租。
例子：
某公司租下商场的一层楼，分租给多个小商户（属于“二房东”，不算投资性房地产）。
4.部分自用且无法单独计量的房地产
定义：同一建筑物部分出租、部分自用，但无法明确分割。
例子：
企业将办公楼的一半出租，但水电、电梯等设施共用，无法单独核算租金成本。
