答案明确：不属于存货。根据《企业会计准则第3号》的定义，投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值（或两者兼有）而持有的房地产，属于非流动资产；而存货是企业为日常销售或生产耗用而持有的流动资产（如原材料、在产品、产成品）。两者的持有目的、变现周期及会计处理逻辑存在本质差异。
通俗举例：某奶茶品牌购买一栋写字楼用于出租（年租金200万元），该资产属于投资性房地产；
若同一品牌为扩大销售而囤积的奶茶原料（如茶叶、包装杯），则属于存货。
在《初级会计实务》考试中，该知识点是核心考点，要求考生严格区分两类资产，避免混淆报表项目及计量逻辑。
持有目的的本质差异：投资增值vs日常销售
1.投资性房地产：长期资产属性
核心目的：通过出租或持有增值获取收益，属于战略性投资行为（如制造企业囤地3年待溢价转让）。
排除情形：
房地产开发企业为销售而建造的商品房（如万科待售楼盘），属于存货，因其持有目的是短期变现；
企业自用办公楼即使收取象征性租金，仍属于固定资产而非存货。
2.存货：流动性资产属性
核心目的：通过销售或生产耗用实现现金流周转（如服装厂的布料需在半年内加工售出）。
房地产企业的特殊性：
其开发的商品房、土地属于存货，因销售构成主营业务（如万达新建购物中心待售）；
若房地产企业将自持商铺改为出租，则需重分类为投资性房地产。
初级会计易错点：
部分考生误将“持有待增值的土地”视为存货，但若企业非房企且持有期＞1年，应归为投资性房地产。
核算逻辑差异：计量模式与报表影响
1.计量规则对比
投资性房地产：
可选择成本模式（计提折旧/减值）或公允价值模式（按市价调整账面价值）；
案例：食品企业出租商铺按20年折旧，年折旧额25万元计入“其他业务成本”。
存货：
仅按历史成本与可变现净值孰低计量（如奶茶原料过期需计提跌价准备）。
2.后续处理差异
投资性房地产：
租金收入计入其他业务收入，与折旧共同影响利润表；
公允价值变动直接计入当期损益（如写字楼估值年涨10%虚增利润500万元）。
存货：
销售时结转成本至主营业务成本，减值损失计入资产减值损失。
实务风险
财务数据失真风险：
案例1：某教育机构误将自用教学楼归类为存货，导致存货周转率虚高50%，掩盖资产流动性不足问题。
案例2：房企将出租商铺错误计入存货，因未计提折旧虚增利润300万元，引发税务稽查补税60万元。
