投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值（或两者兼有）而持有的房地产，属于资产负债表中的非流动资产。通俗地说，它类似于企业的“长期收租工具”或“房产投资组合”——通过持有出租的写字楼、商铺或待增值的土地，获取持续性收益而非自用。
举例：某奶茶品牌购买一栋写字楼用于出租，每月收取租金20万元；同时持有市郊一块土地计划未来增值后转让。这两类资产均属于投资性房地产，区别于自用的奶茶加工厂房。在《初级会计实务》考试中，该科目是核心难点，2要求考生掌握其定义、范围及报表影响，初级会计考生需结合案例深化理解。
范围与特征：三类核心资产与四大辨识标准
（一）三类纳入资产负债表的资产
已出租的土地使用权
企业通过出让或转让取得后出租的土地（如物流公司出租仓储用地），但租入再转租的土地除外。
案例：制造企业将闲置厂区土地租给电商公司建仓库，年租金50万元，该土地计入投资性房地产。
持有待增值的土地使用权
企业为未来溢价转让而持有的土地，但国家认定的闲置土地不在此列（如房地产企业囤地超2年未开发）。
已出租的建筑物
企业拥有产权且以经营租赁方式出租的房产（如写字楼、商铺），需满足：
辅助服务不重大：如出租办公楼时提供基础维修服务，不影响归类；
空置期仍可确认：租赁期满暂时空置但计划继续出租的（需董事会书面决议）。
（二）四大核心特征
经营性活动属性
通过让渡资产使用权（出租）或持有增值（转让）获取收益，属于其他业务收入范畴。
长期持有而非自用
与自用房地产（如生产车间）严格区分，持有期通常＞1年，体现战略投资意图。
独立核算与可分割性
必须能单独计量和出售。若一栋楼部分出租、部分自用，仅出租部分可分割确认。
价值波动依赖市场
受房地产市场供需影响显著（如核心商圈写字楼租金涨跌30%），需持续跟踪政策与宏观经济。
初级会计易错点：
企业自营的酒店（提供客房服务为主）属于固定资产；开发商待售的商品房属于存货，均不纳入投资性房地产。
报表识别要点与风险提示：附注披露与实务陷阱
（一）资产负债表列报与附注披露
非流动资产项下单列，需披露：
计量模式（成本/公允）、账面价值、公允价值来源（评估报告/市场数据）；
重分类信息：如自用转投资性房地产时，转换日公允价值的确定依据。
利润表关联项目
成本模式：租金收入（其他业务收入）、折旧/减值（其他业务成本）；
公允模式：租金收入+公允价值变动损益。
（二）实务风险案例
市场波动风险
某零售企业持有商圈商铺，因客流量下滑导致公允价值年缩水15%，净利润暴跌40%。
计量模式选择风险
错误采用公允模式：某三线城市企业因当地无活跃交易市场，审计要求调回成本模式，追溯调减利润500万元。
税会差异陷阱
公允模式下会计不计折旧，但税法仍要求按年限计提（如年折旧额50万元），导致纳税调增。
