在建工程不属于不动产。不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的物（如土地、已建成房屋），而在建工程是尚未完工的固定资产建设项目，其法律属性为“附着于土地上的动产”或“未形成独立使用价值的建筑物半成品”，需待竣工验收并办理所有权登记后才转化为不动产。
法律属性争议：从动产到不动产的动态转化1.未完工状态的法律定位
动产属性依据：
在建工程在竣工验收前，仅为建筑材料的组合体。例如，某工厂在建厂房若未通过消防验收，即使结构封顶，仍不具备独立使用功能，法律上视为附着于土地的动产，无法办理不动产权属登记。
特殊例外情形：
部分司法实践认为，若建筑物已“遮蔽风雨且达到经济使用目的”（如农村自建房未粉刷但已入住），可视为不动产。但该情形不适用于城市商品房或工业项目。
2.转化为不动产的临界点
在建工程需满足三条件方可转为不动产：
工程竣工验收合格（取得住建部门出具的竣工验收备案表）；
完成不动产首次登记（提交土地权属证明、规划许可等）；
具备独立使用功能（如办公楼已通水电、取得独立门牌号）。
案例：某开发商建造的商品房主体完工但未取得验收报告，购房者仅能办理预购商品房预告登记，无法取得产权证，证明其不动产属性未成立。
会计处理核心：成本归集与资本化规则
1.核算科目的非不动产特征
在建工程在会计上通过“在建工程”科目归集成本，其核算规则体现“动态资产”属性：
成本构成：包括建筑工程款、设备购置费、安装调试费、资本化利息等，例如某企业新建生产线预付工程款1000万元，计入“在建工程—建筑安装工程投资”。
与不动产科目的本质差异：
固定资产：按历史成本初始计量，计提折旧；
在建工程：按实际支出累计成本，不计提折旧，仅期末测试减值。
2.转固时点的判断标准
当在建工程达到预定可使用状态时需转入固定资产，与法律上的“不动产转化”同步：
自建工程：设备调试完成并试产合格（如药厂新车间产出首批合规药品）；
政府工程：取得竣工验收备案表并交付使用（如市政桥梁通车）。
