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000
贷：其他业务收入 1000000
(2)计提营业税金及附加时。
借：营业税金及附加 50000
贷：应交税费——应交营业税 50000
(3)实际缴纳税金时。
借：应交税费——应交营业税 50000
贷：银行存款 50000
四、自营物业营业税的账务处理
按税法规定，房地产企业在将开发产品转为自营物业时，不缴纳营业税。但在自营过程中，对产生的自营收入应计算缴纳营业税。
房地产企业在自营过程中，应按取得的自营收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目。计提营业税时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。
第二节 土地增值税的核算
一、土地增值税的税务处理
房地产开发公司在转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(简称房地产)时，就其转让房地产所取得的增值额征收土地增值税。 土地增值税按照转让房地产所取得的增值额和适用税率计算征收。 其计算公式为：
应纳税额＝∑(每级距的土地增值额×适用税率)
或：
应纳税额＝土地增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除率
增值额未超过扣除项目金额50％时：
土地增值税税额＝增值额×30％
增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的：
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的：
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
增值额超过扣除项目金额200％时：
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％，15％，35％为速算扣除系数。
二、土地增值税的账务处理
开发和销售房地产是房地产开发企业的主营业务，所以，房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收入应通过“主营业务收入”等账户进行核算；由于土地增值税是在转让房地产的流转环节缴纳，并且是为了取得当期营业收入而支付的费用，因此，土地增值税应同营业税的会计处理相同，按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费一一应交土地增值税”科目，实际上缴时，借记“应交税费一一应交土地增值税”科目，贷记“银行存款”科目。
【例8-6】 中联房地产公司销售房地产取得转让收入2000000元，扣除项目金额为1200000元。计算该企业应纳的土地增值税额并作会计处理。
(1)应纳税额的计算。
增值额＝2000000－1200000＝800000(元)
增值额与扣除项目金额的比率＝800000÷1200000≈67％
应纳税额＝800000×40％－1200000×5％＝26(万元)
(2)会计处理如下：
①取得房地产转让收入时。
借：银行存款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
②计提土地增值税时。
借：营业税金及附加 260000
贷：应交税费——应交土地增值税 260000
③实际缴纳税款时。
借：应交税费——应交土地增值税 260000
贷：银行存款 260000
三、现房销售的土地增值税核算
在现货房地产销售情况下，采用一次性收款、房地产移交使用、发票账单提交买主、钱货两清的，应于房地产已经移交和发票结算账单提交买主时作为销售实现，借记“银行存款”等科目，贷记“主营业务收入”等科目。同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。 在现货房地产销售情况下，采用赊销、分期收款方式销售房地产的，应以合同规定的收款时间作为销售实现，分次结转收入。销售实现时，借记“银行存款”或“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”等科目；同时，计算应由实现的营业收入负担的土地增值税，借记“营业税金及附加”等科目，贷记“应交税费——应交土地增值税”科目。
【例8—7】 中联房地产公司转让高级公寓一栋，获得货币收入7500万元，获得购买方原准备盖楼的钢材2100吨(每吨2500元)。公司为取得土地使用权支付1450万元，开发土地、建房及配套设施等支出2110万元，支付开发费用480万元(其中：利息支出295万元，未超过标准)，支付转让房地产的有关税金47万元。应纳土地增值税为1053．6万元。
作会计分录如下：
(1)收入实现时。
借：银行存款 75000000
贷：主营业务收入 75000000
借：原材料 5250000
贷：主营业务收入 5250000
(2)计提土地增值税时。
土地增值税应税
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