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*9节 营业税的核算
一、房地产企业营业税的税务处理
(一)营业税的应税范围
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务主要涉及以下几个方面：
1．转让土地使用权
转让土地使用权是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2．销售不动产
销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物，销售其他土地附着物。
销售建筑物或构筑物：是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。
销售其他土地附着物：是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。
在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。不动产租赁，不按本税目征税。
3．其他应税行为
其他应税行为包括：
单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。
以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。
(二)营业税的计税依据
1．转让土地使用权的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。因此，房地产企业转让土地使用权营业税的计税依据为房地产企业转让土地使用权向对方收取的全部价款和价外费用。
2．销售不动产的营业税计税依据
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。
营业税暂行条例实施细则第十五条规定，纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；
按下列公式核定计税价格：
计税价格＝营业成本或工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)
3．其他应税行为的营业税计税依据
单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。
(三)营业税的税率
房地产企业转让土地使用权或销售不动产缴纳的营业税税率为5％。
二、销售物业营业税的账务处理
(一)转让土地使用权应纳营业税的账务处理
房地产企业在转让土地使用权时，应按收取的土地转让价款计算缴纳营业税。房地产企业计提营业税金时，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。实际支付时，借记“应交税费——应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。
【例8—1】 中联房地产公司2008年8月对外转让土地使用权，取得转让价款10000万元，计算缴纳营业税金500万元。中联公司根据有关原始凭证，编制分计分录如下：
(1)计提营业税金时。
借：营业税金及附加 5000000
贷：应交税费——应交营业税 5000000
(2)实际缴纳税金时。
借：应交税费——应交营业税 5000000
贷：银行存款 5000000
(二)销售不动产应纳营业税的账务处理
房地产企业以房屋等不动产作为其经营的主要业务，因此，其缴纳的营业税，应和其他企业主营业务的核算一样，记入“营业税金及附加”账户。
房地产企业的特殊性在于房屋的预售制，即房地产企业在开发产品建造过程中就开始收取房屋的销售款，收取的款项记入“预收账款”科目，待开发产品竣工交付时，才将预收的销售款转为收入。
房地产企业按照预收款预缴营业税金时，借记“应交税费——应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。销售收入实现时，按实际应缴纳的营业税金，借记“营业税金及附加”科目，贷记“应交税费——应交营业税”科目。实际应缴纳金额大于预缴金额时，应补缴营业税金，借记“应交税费——应交营业税”科目，贷记“银行存款”科目。
在预缴企业所得时，预缴的营业税金可以扣除。
【例8—2】 中联房地产公司2008年8月销售不动产，取得预售房款4000万元，应预缴营业税金200万元。余款2000万元在交付该不动产时收取，应补缴营业税金100万元。中联公司根据有关原始凭证，编制会计分录如下：
(1)收到预售房款时。
借：银行存款40000000
贷：预收账款40000000
(2)预缴营业税金时。
借：应交税费——应交营业税 2000000
贷：银行存款 2000000
(3)收到余款时。
借：银行存款 2
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