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房地产开发业检查方法
一、房地产开发业经营和核算特点
（一）房地产开发业简述
房地产开发，是指房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校、邮电局等）及代建工程，其中商品房按建筑结构分为砖木结构、砖混结构、框架结构，按室内铺设程度分为毛坯房、成品房、精装房，按开发状态分为现房和期房，按消费对象分为经济适用房和非经济适用房。
（二）房地产开发业经营特点
房地产开发业具有项目审批计划性、经营方式多样性、开发产品固定性、开发周期长、资金运作密集性等特点。
1.项目审批计划性。在开发过程中，从征用土地、建设房屋到商品销售，均严格按照规划、征地、设计、施工、配套、销售“六统一”的原则有计划地进行，每一步都须经有关部门审批。
2.经营方式多样性。房地产开发业的经营方式包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、公共设施的配套开发以及代建工程。
3.开发产品固定性。开发企业品的位置固定不变，均按套销售，不得分割拆零销售，每套房产都有一套完整的档案资料。
4.开发周期长。开发产品从立项到交付使用，少则一年，多则数年才能完成，有的多个项目同时开发或先后滚动开发。
5.资金运作密集性。主要表现为投入资金的密集性和回笼资金的集中性。
（三）房地产开发业管理体系
1.内部组织管理体系
一般房地产开发企业内部组织管理体系见图10－1－1。
公司董事会
公司总经理
发展计划部
销售租赁部
采购供应部
工程管理部
财务部
办公 室
项目开发可行性评估报告
组织开发项目招发标工作
工程竣工验收、返工和维修
管理现场施工，监管工程进度和质量
项目动工前的报批手续
开发 项目现场施工准备
建筑材料、配套设备的采购、验收、储存
销售、租赁策划与实施
财务核算及工程预决算
文件发放及档案管理
图10－1－1 一般房地产开发企业内部组织管理体系
2.外部监督管理体系
房地产开发业的外部监管部门主要有土地管理部门、发改委、拆迁管理部门、规划部门、建设部门、建筑工程质量监督站、房产管理部门等。上述部门在工作过程中形成的大量信息与税务稽查密切相关。
——土地管理部门。负责办理国有土地出（转）让手续，收取土地出让金，核发《国有土地使用证》。从土地管理部门可获取土地使用权出让和转让信息，包括出（转）让方、出（转）让方地址、受让方地址、土地位置、土地面积、土地用途、土地成交价格、转让金额，是审核土地出（转）让金的依据。
——发改委。负责开发项目的立项审批。从发改委可获取开发项目的批准文号、建设单位、批复项目、投资概算、建设地址、项目备案号等信息。
——拆迁管理部门（拆迁办公室）。负责审查颁发《房屋拆迁许可证》，审查、备案开发企业与拆迁方签订的《房屋拆迁安置补偿协议》。《房屋拆迁安置补偿协议》的主要内容包括补偿形式、补偿金额、支付方式、安置用房面积、安置地点，是审核拆迁补偿费的依据。
——规划部门。负责规划总图的评审，核发《建设用地规划许可证》；负责报建图的审查，核发《建设工程规划许可证》。从规划部门可获取开发项目名称、性质、占地面积，规划的建筑面积、容积率、可销售面积、不可销售面积以及公共配套设施情况等信息，是审核可售面积的依据。
——建设主管部门。负责对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。从建设主管部门可获取建筑工程施工许可证书编号、建设单位、工程名称、工程地址、工程概算、施工单位、监理单位、开工日期等信息。
——建筑工程质量监督部门。负责对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明。从建筑工程质量监督部门可获取开发项目完工的《工程竣工验收备案表》，采集工程竣工验收时间、竣工验收意见等信息。
——房产管理部门。负责审查商品房预售方案，核发《商品房预售许可证》；负责对房屋建筑面积进行测量，出具测绘报告；负责核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记以及分户产权登记。从房产管理部门可获取房产位置、建筑面积、产权证号、发证时间等房产交易、预售许可证发放信息。
3.中介机构
房地产开发业涉及的中介机构主要有工程监理公司和审计师（会计师）事务所。
——工程监理公司。主要职责是控制工程建设的投资、建设工期、工程质量；进行安全管理、工程建设合同管理；协调有关单位之间的工作关系。其在工程监理过程中形成的《监理日记》、《监理月报》、《监理工作总结》等资料，对审核房地产开发成本的真实性具有重要参考价值。
——审计师（会计师）事务所。负责对预（决）算报告进行审计，出具审计报告。审计报告是编制决算的依据，对审核预决算差异的真实性具有重要参考价值。
（四）房地产开发业务流程
房地产开发企业开发过程主要包括开工准备期、组织施工期、预售和产权转移期等阶段。
1.开工准备期。通过招标、拍卖、挂牌获得土地的使用权，取得发改委印发的正式计划书、规划部门批准的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》、土地主管部门核发的《建设用地批准书》、建委下发的设计方案审定通知书。在办理各种手续的同时，穿插进行施工项目设计，办理建设工程招投标，进行进场前的准备工作。
房地产开发企业在办理《建设工程规划许可证》前，需提交工程结构施工图，该图中附有相关项目的配筋图。配筋图是由勘测设计单位依据国家颁布的有关设计规范中规定的最小配筋率而设计的受压构件钢筋含量的截面图，按工程结构的不同部位分为基础配筋图、立柱配筋图、横梁配筋图、板层配筋图、楼梯配筋图等，其参考数据是：七层以下的普通住宅每平方米需钢筋30—35公斤；小高层每平方米需钢筋50—60公斤。
2.组织施工期。根据前期审批的规划设计图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建设工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。
3.预售及产权转移期。根据国家有关规定办理预售证，组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理备案及产权登记手续。
商品房开发工作流程见图10－1－2。
土地准备工作
竞买土地
国土局
《国有土地使用证》
发改委
项目立项书
开工准备期
项目立项审查
商品房
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