高顿网校友情提示，*7威海会计税务知识相关内容房地产开发业检查方法(二)总结如下：
　　开发工作流程图
　　规划总图的审查
　　《建设用地规划许可证》证
　　规划局
　　规划局
　　《建设工程规划许可证》
　　施工图纸审查
　　确定施工队伍
　　《建设工程施工许可证》
　　建委
　　组织施工期
　　签定施工合同
　　开始施工准备
　　施工单位
　　验收证明
　　施工中单项验收
　　监理公司
　　工程综合验收
　　《竣工验收备案表》
　　质监站
　　预售及产权转移期
　　商品预销售
　　《商品房预售许可证》
　　房管局
　　房管局
　　签定销售合同阶段
　　《商品房销售许可证》
　　房管局
　　办理产权转移
　　分户房产证
　　图10－1－2 商品房开发工作流程
　　（五）开发产品主要销售方式
　　主要销售方式可按商品房的完工程度和结算方式进行分类。
　　1.按商品房的完工程度分为：
　　——商品房预售。是指开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，由买受人交付定金或者房价款。
　　——商品房现售。是指开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，由买受人交付房价款。
　　2.按结算方式分为：
　　——一次性收款销售。是指买受人一次性将购房款全部交付给开发企业。
　　——分期收款销售。是指买受人在约定时间内分期、分批将购房款交付给开发企业。
　　——银行按揭销售。又称购房抵押贷款，是指买受人以所购房屋的产权作抵押，由银行先行支付房款给开发企业，买受人再按月向银行分期支付本息。
　　——委托销售。是指开发企业委托房地产中介服务机构销售现房或期房并收取购房款，开发企业与受托方结算款项。
　　——先租后售。是指买受人可以先租住商品房，至买受人有能力购买商品房产权时，开发企业如数退还此前收取的租金，再按租住时议定的价格将商品房出售给买受人。
　　——售后返租。是指买受人购买商品房后，以双方议定的租价和租期返租给开发企业。
　　（六）房地产开发企业财务核算
　　房地产开发企业财务核算执行《企业会计制度》，上市公司自2007年1月1日起施行《企业会计准则－－－基本准则》和《企业会计准则－－－具体准则》。在税务稽查中，应重点关注以下三个方面的财务核算。
　　1.销售收入的确认
　　按《企业会计准则》中有关商品销售收入的确认原则进行确认。在实际操作中，开发企业主要在开发产品交付使用，并将发票账单交付给买受人时确认销售收入。
　　2.成本费用的构成
　　房地产开发企业的开发成本按成本计算对象计入开发产品成本项目，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等；费用按其与项目开发的关系分为开发成本和期间费用。期间费用可直接进行税前扣除，包括管理费用、财务费用、营业费用，具体内容见表10－1－1。
　　房地产开发业成本费用明细一览表
　　10－1－1

项目

内容

土地征用及拆迁补偿 费

指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。

前期工

程 费

指土地、房屋开发前发生的总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、测绘、勘察、设计、各项临时工程、“七通一平” 等费用。

基础设

施 费

指土地、房屋开发过程中发生的道路、供热、供水、供电、供气、通讯、照明以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等设施费用。

建筑安装工程费

指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。

配套设

施 费

指在开发小区内发生的、可计入土地和房屋开发成本的、不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院等应在“配套设施成本”中单独核算。

开发间

接 费

指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

　
 
　　3.开发成本的核算
　　开发项目成本的核算实行制造成本法，可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本和代建工程开发成本。其基本核算程序：
　　（1）确定成本核算对象
　　开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。其基本原则是：
　　①一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
　　②同一开发地点、结构类型相同的群体项目，开、竣工时间相近且由同一施工单位施工的，可并为一个成本核算对象。
　　③对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
　　成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。
　　（2）确定开发产品成本项目。成本项目是归集生产费用的明细科目，具体反映计入开发产品成本的生产费用的用途和开发产品成本构成。
　　（3）审核开发成本的真实性与合法性。
　　（4）归集与分配开发成本。开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。
　　（5）编制成本计算单，结转完工产品成本。计算已完工开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本，结转进入“开发产品” 科目。
　　（6）结转主营业务成本。按对外转让、销售和结算开发产品的实际成本结转主营业务成本。
　　成本费用核算流程见图10－1－3。
　　土地
　　管理费用
　　固定资产
　　费用总额
　　期间费用
　　财务费用
　　经营费用
　　直接扣除
　　土地征用及拆迁补偿费
　　前期工程费
　　基础设施费
　　建安工程费
　　配套设施费
　　开发间接费
　　开发成本归集与分配
　　商品性土地开发
　　自用土地开发
　　项目二期
　　项目一期
　　大型配套设施
　　营利性或自用
 　　　　
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