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产企业在需要资金时，将从购房人处收到的未到期承兑汇票经过背书转让给银行，先向银行贴付利息，银行以票面余额扣除贴现利息后的票款付给房地产企业，汇票到期时，银行凭票向购房人收取现款。
票据贴现必须以真实的贸易背景为基础；贴现期限从贴现之日起至汇票到期日止最长不超过6个月；贴现利率在中国人民银行规定的范围内由企业和银行协商确定。
(二)票据贴现的条件
申请票据贴现需要满足以下条件：
申请票据贴现的单位必须是具有法人资格或实行独立核算、在银行开立有基本账户并依法从事经营活动的经济单位。
贴现申请人应具有良好的经营状况，具有到期还款能力，贴现申请人持有的票据必须真实，票式填写完整，盖印、压数无误，凭证在有效期内，背书连续完整。
贴现申请人在提出票据贴现的同时，应出示贴现票据项下的商品交易合同原件(房地产企业一般指商品房销售或预售合同)并提供复印件或其他能够证明票据合法性的凭证，同时还应提供能够证明贴现票据项下商品交易确已履行的凭证(房地产企业一般指不动产销售发票等复印件)。
二、票据贴现的会计核算
(一)票据取得时的核算 房地产企业因销售商品房而收到开出、承兑的商业汇票，按商业汇
票的票面金额，借记“应收票据”科目，贷记“主营业务收入”、“预收账款”等科目。
【例4—14】 中联房地产公司2009年6月20日收到客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋尚未竣工交付。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：
借：应收票据 2000000
贷：预收账款 2000000
(二)票据贴现息的计算
房地产企业可以持未到期的商业汇票向商业银行进行贴现，以寻求短期资金融通。贴现利息是由商业银行扣收的短期贷款利息。贴现利息的决定因素是票据的票面金额、贴现率和贴现期。其中：
贴现率就是商业银行贴现时用的贴现利率；
贴现期就是票据Ih贴现日起至票据到期前一日止的时间，整月(对日)的按30天算，零星天数按实际天数算，算头不算尾。
计算公式为：
贴现净值＝票据到期值－贴现息
票据到期值＝票据的面值×(1＋票面利率×期限)
贴现期＝票据期限－企业已持有票据期限
贴现息＝票据到期值×贴现率×贴现期
【例4—15】 某购房人以出票日是2009年2月16日、到票日是2009年8月16日的银行承兑汇票于5月16日购买中联房地产公司的商品房，票面金额是100万元，月贴现率为0．658％。中联房地产公司于票据收到当日向银行办理票据贴现，计算贴现利息。
贴现息＝1000000×0．658％×l2×91÷360
＝19959．33(元)
(三)票据贴现的会计核算
房地产企业将收到的商业汇票向商业银行申请贴现，按实际收到的金额，借记“银行存款”科目，按银行扣除的贴现利息金额，借记“财务费用”科目，按商业汇票的票面金额，贷记“应收票据”科目。
根据《企业会计准则》的规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。
房地产企业票据的贴现利息是因为销售业务发生的借款费用，并不是直接用于购建资产，因此，不符合资本化的条件，应计入当期损益。
【例4—16】 中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已转入企业银行账户。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：
借：银行存款 1970000
财务费用 30000
贷：应收票据 2000000
(四)贴现票据到期后的核算
贴现票据到期，付款人按期付款给银行，则贴现企业的责任完全解除。该企业应在备查簿中注销该票据。
贴现的商业承兑汇票到期，因承兑人的银行存款账户不足支付，申请贴现的企业收到银行退回的商业承兑汇票时，按商业汇票的票面金额，借记“应收账款”科目，贷记“银行存款”科目。
申请贴现企业的银行存款账户余额不足，银行做逾期贷款处理，借记“应收账款”科目，贷记“短期借款”科目。
【例4—17】 中联房地产公司2009年6月20日收到了客户交付的一张面值为200万元的银行承兑汇票，此时，客户所购房屋未竣工交付。中联房地产公司在收到票据的当日向银行进行贴现，支付贴现息3万元，其余资金已存入企业银行账户。两个月后，贴现的承兑汇票到期，而购房人的存款账户不足，贴现银行将中联公司贴现的承兑汇票退回给中联公司，中联公司按票面金额将款项支付给贴现银行。根据相关原始凭证，编制会计分录如下：
借：应收账款 2000000
贷：银行存款 2000000
如果中联公司银行存款账户余额不足，编制会计分录如下：
借：应收账款 2000000
贷：短期借款 2000000
第五节 信托融资的核算
一、信托融资概述
(一)信托融资的概念
从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物
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