关于本省土地增值税有关业务问题的解读

关于本省土地增值税有关业务问题的解读 来源：连云港地税局 作者： 日期：2013-01-14 字号[ 大 中 小 ] 　　针对现行《土地增值税条例》及细则等法规对土地增值税清算环节的税务处理只做了一些原则性规定，在实际税收征管过程中，由于理解不一，经常产生一些争议，省局下发了《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号，以下简称《公告》），对相关问题作了进一步明确。但同时，部分税务部门和纳税人反映土地增值税与企业所得税在收入确认、成本分摊和费用扣除上容易发生混淆，为了厘清两个税种的税收政策，现从土地增值税与企业所得税比较的角度将《公告》主要内容解读如下：　　一、土地增值税清算单位、核算对象与企业所得税成本对象的区别　　《公告》指出，土地增值税清算单位的确定原则具有顺序性，依次是：首先以国家有关部门审批、备案的项目为清算单位；其次对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算；最后突出税务机关的主动性，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。　　《公告》指出，土地增值税核算对象的确定原则是以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。　　土地增值税核算对象的确定与企业所得税成本核算基本保持一致。企业所得税成本对象的确定原则共有六项，分别是可销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则和权益区分原则，纳税人在适用这些原则上没有顺序性，可以自主选择，但在程序上必须报备，且不得随意改变。　　二、土地增值税与企业所得税确认某些收入的区别　　（一）转让房地产的有关经济利益的确认　　《公告》指出，纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。　　企业所得税对于纳税人转让房地产过程中取得上述两类收入全部纳入应税收入，但采取分别对待原则，对于纳税人因转让房地产收取的各种性质的经济收益，确认为房地产销售收入；对于因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金，确认为其他收入。　　（二）售后返租收入的确认　　《公告》指出，单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。　　企业所得税条例规定，企业的收入形式有两类，一类是货币形式，另一类是非货币形式；因此转让方获取上述与转让房地产有关的经济利益属于非货币形式收入一种，必须纳入收入总额进行征税；同时对于非货币形式收入应当按照市场价格确定收入额。　　（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定　　《公告》指出房地产转让价格明显偏低的具体量化标准，对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估，应按照评定的价格确认转让收入。　　同时《公告》对具体规定以下情形的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：1、法院判定或裁定的转让价格；2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；3、政府物价部门确定的转让价格；4、经主管税务机关认定的其他合理情形。　　企业所得税对于房地产转让价格明显偏低的收入税务处理没有规定具体量化标准，也没有规定可以明显偏低的正当理由，同时对调整收入的方法没有采取委托房地产评估机构对其评估的方法，而是按照以下顺序确定：按照本企业近期同类产品市场价格确定；参照当地同期同类产品市场价格确定；按照成本利润率（不得低于15%）确定。　　三、土地增值税与企业所得税对于成本费用分摊的区别　　（一）《公告》指出同一开发项目中建设不同类型房地产的，按建筑面积法（该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例）分摊土地成本；对占地相对独立的不同类型房地产，应按占地面积法（该类型房地产占地面积占该项目房地产总占地面积的比例计算）分摊土地成本。　　企业所得税规定仅按建筑面积法（该类型房地产建筑面积占该项目总建筑面积的比例）分摊土地成本。　　（二）《公告》指出同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。　　企业所得税针对上述成本规定按占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法进行分摊，其中针对公共配套设施费仅按照建筑面积法进行分摊。　　（三）《公告》指出开发项目应分摊的利息支出，凡能够按不同类型房地产计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实计算扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。凡不能按转让房地产项目不同类型房地产计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条第（一）、（二）项规定计算分摊的金额之和的10%计算扣除。　　企业所得税规定对借款费用规定按直接成本法和预算造价法进行分摊。　　四、土地增值税与企业所得税关于成本费用扣除的区别　　（一）房地产开发成本核定扣除　　《公告》指出纳税人报送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。　　企业所得税规定对纳税人报送房地产开发成本凭证或资料不符合清算要求或不实的，导致税务机关无法查账征收的，可以按核定征收方式进行管理，但不得事先确定企业所得税按照核定方式征管。　　（二）公共配套设施成本费用的扣除　　针对房地产开发企业建造的各项公共配套设施，《公告》与企业所得税相关规定，共同从权属角度规定准予扣除条件，即公共配套设施应移交给全体业主或无偿移交给政府、公共事业单位。　　《公告》特殊之处在于：项目规划范围之外的，其开发成本、费用一律不予扣除。人防工程的使用权和收益权未无偿移交给全体业主的，其相关成本、费用不予扣除。　　企业所得税规定未满足上述扣除条件的公共配套设施，除企业自用按固定资产进行处理外，其他一律按照开发产品处理。　　（三）装修装饰费用的扣除　　《公告》指出凡以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修装饰物支出，可以作为开发成本计算扣除。上述之外的其他装修装饰费用支出，一律不得作为开发成本扣除。　　与企业所得税相比较，《公告》对房地产开发企业售楼处等营销设施的装修费用，规定计入房地产开发费用；而企业所得税规定营销设施建造费用计入房地产开发成本。　　（四）取得土地使用权所支付费用的扣除　　《公告》指出纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地出让金，减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。房地产开发企业支付的土地闲置费不得扣除。　　企业所得税规定纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，以纳税人实际支付款为计税基础；取得政府以各种形式支付给纳税人的经济利益作为财政补贴收入处理；企业支付的土地闲置费作为计税成本支出。　　（五）相关费用、基金的扣除　　《公告》指出政府性基金和行政事业性收费按照以下三个原则处理：　　（1）相关性原则。企业建造房屋建筑物时特有的费用和基金，按其是否与开发建造活动相关的原则进行划分。凡与开发活动直接相关，计入开发成本；反之，计入开发费用。　　（2）时间性原则。允许计入开发成本的费用、基金，如果是在开发项目竣工验收之后发生的，则也应计入开发费用。　　（3）不加计与不作为基数原则。房地产开发企业代收费用，如市政公用基础设施配套费、人防工程异地建设费不得加计扣除，也不作为房地产开发费用扣除的计算基数。　　企业所得税规定政府性基金和行政事业性收费的扣除原则主要是相关性原则，没有其他两个原则。 税收，是国民经济最为重要的调节器，随着经济的发展，税收法律愈发繁杂，税收调整愈发频繁，作为企业财务人员，掌握着企业的税收命脉，迫切需要综合的税务管理能力，加入税务经理专修班，掌握税务实务、税务筹划、税务稽查、税务行政复议，拓宽税务处理软技能，成为优秀的财会人。