问：我单位是广州纳税人，对于房地产开发费用的扣除，《土地增值税暂行条例实施细则》规定：
（1）凡利息支出能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的5%以内计算扣除。
（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省，自治区，直辖市人民政府规定。（注：本地比例分别是5%和10%）
我公司分期开发某房地产项目，现对满足清算条件的分期开发街区进行清算。在计算可以扣除的房地产开发费用时发现，前期开发的街区存在部分利息不能提供金融机构证明现象，而后期开发的街区全部能够提供金融机构证明并能利息支出能够按转让房地产项目计算分摊。我公司分期进行土地增值税清算，能否按下面方法处理：
（1）清算早期开发的街区时，房地产开发费用能否按照取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%计算扣除？
（2）清算后期开发的街区时，利息费用能否在不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额内据实扣除？其他房地产开发费用，能否按取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的5%计算扣除？
答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）*9条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《广州市地方税务局关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函[2010]170号）第七条规定，对于分期开发房地产项目，符合下列情形之一的，应视为分期项目：
（一）同一开发项目内，房地产开发企业以分期销售形式开发并能够分别核算各期收入和扣除项目的；
（二）同一开发项目内，房地产开发企业分期取得初始产权登记证明的。
第八条规定，对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如果分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
根据上述规定，贵公司分期开发街区，符合穗地税函[2010]170号文件规定第七条规定情形的，应以分期项目为清算单位。如果分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。
贵公司若符合以分期项目为清算单位情形的，早期开发的街区与后期开发的街区属于不同的清算单位。早期开发的街区不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除；后期开发的街区能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
贵公司分期开发街区，如果属于应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位情形的。贵公司只有一个清算单位，房地产开发费用计算扣除时不能同时前述所述两种办法，只能选择一种方法。