问：房地产开发公司无偿将开发小区内地上停车位交由物业公司管理，收取租金的行为，是否应视同销售缴纳土地增值税？若缴纳，成本如何确定，是否仅分配土地成本？地下车库（无人防设施证明）出售，成本如何分配合理？是否分摊土地成本？地下车库的建筑成本如果按建筑面积分配明显不合理，如何分配才合理？
答：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
第四条第（三）款规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
第（五）款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
根据上述规定，如果房地产开发公司开发的地上停车位的产权是属于全体业主所有的，属于公共设施，其成本准予扣除。如果地上停车位产权属于开发公司，其将地上车位无偿转让给物业公司，开发商应视同销售确认收入，相关成本费用准予扣除；由于地上车位属于其他房地产项目，通常应按可售总建筑面积比例进行分摊共同成本。房地产开发公司将地下车位出售，地下车位属于其他房地产项目，通常应按可售总建筑面积比例进行分摊共同成本。
但个别地方应根据购买者的不同类别确定土地增值税的缴纳方式，如：
《河南省地方税务局转发关于土地增值税清算有关问题的通知》（豫地税函[2010]202号）第五条规定，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在征收土地增值税时，为了简化计算，销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定；销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。
房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。