问：房地产企业按建筑成本的一定比例上交的维修基金，是计入开发间接费用并加计20%扣除，还是计入销售费用？能否在土地增值税中扣除？
答：《住宅专项维修资金管理办法》第七条规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%.
《企业产品成本核算制度（征求意见稿）》（财会便〔2012〕4号）规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、结算审核费、资本化条件的借款费用等。为业主代扣代缴部分的公共维修基金不得计入产品成本。
《土地增值税暂行条例实施细则》规定，开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
依据上述规定，房地产企业（非住宅的业主）按规定缴纳的维修基金，不属于房地产开发成本，应计入销售费用，并按规定比例计算土地增值税中扣除。为业主代扣代缴部分的公共维修基金不得计入产品成本。