问：某房地产公司开发的开发产品自用一年后出售，其土地增值税的扣除项目金额如果按该开发产品的评估价格计算，那么企业所得税前的成本是按该开发产品转为固定资产后的价值计算还是以转让时的净值计算或是其他的方法计算？如果按财税〔2006〕21号文件上所说的按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算，这里“发票所载金额”是不是指该开发产品转为固定资产的成本？
答： 1、企业所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第二十四条规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。
按照上述规定，企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用；如果开发产品转为自用超过12个月又销售的，那么成本应当以该房产的计税基础减去税前可扣除的折旧数额来计算。
2、土地增值税
《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
《土地增值税暂行条例实施细则》第七条、条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。
对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。
按照上述规定，转让旧房及建筑物计算土地增值税时应首先提供评估价格，不能取得评估价格的，可提供购房发票，按照规定计算应缴纳的土地增值税；因问题中转让房产为房地产公司自建取得，未能取得正式发票，所以不能以成本价格作为发票金额对待。如不能提供评估价格或原购房发票，则由税务机关核定征收土地增值税。