问：房地产企业自行开发的房产转为自用的标准如何判定？正常情况下房地产企业开发的房产先要办理母证，出售时为购房者办理子证。如果要转为自用，是否还需要办理子证（子证办到公司名下）？还是有母证就可以，如果要办理子证，是不是要缴纳营业税等相关税费，但其产权并没有发生转移，如果缴纳上述税费和直接出售就没有区别了，如果不办理子证，以后再出售，是按旧房出售还是按一手房出售？
答：1、房地产开发企业将开发的房产转为自用，是指企业使用开发的房产，比如用于办公、生产车间等用途。企业将开发的房产用于出租不属于自用，但属用于商业用途。
提示：《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕第89号）*9条规定，关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
第二条第四款规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
2、房屋权属变更事项，不属于财税问题。请与住房与建设部门作进一步确认，以下仅供参考：
《城市房屋权属登记管理办法》规定：
第九条 房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
第十七条规定，因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
因此，房地产开发企业新建商品房应在房屋竣工后的3个月内申请办理初始登记，将商品房销售给购房者应办理转移登记。
房地产开发企业将商品房转为自用，由于房屋权属未发生转移，通常不需办理登记。
3、房地产开发企业将商品房转为自用，不论是否办理子证，由于房屋权属没有发生改变，不征收营业税、土地增值税、企业所得税。依据如下：
《营业税暂行条例》*9条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条规定，非直接销售和自用房地产的收入确定：
（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）*9条规定，企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
（三）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；
4、将自用的商品房转让，营业税和企业所得税处理差别不大，主要差异在土地增值税。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，关于新建房与旧房的界定问题。
新建房是指建成后未使用的房产凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房使用时间和磨损程度标准可由各省自治区直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
以下地方规定供参考：
《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发〔2009〕104号）规定，二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。
《河北省地方税务局、河北省财政厅、河北省国家税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（冀地税发〔1995〕71号）规定，现将财政部 、国家税务总局财税字〔1995〕48号《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》转发给你们，请遵照执行。关于该文等七条新房与旧房的界定问题，经研究做如下补充规定：建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。