2016年AFP考试考点解读：居住规划流程
　　居住规划流程

　　根据家庭人口数量及对环境的要求，制定居住规划目标。目标包括房屋的大小、地段、外 部环境、交通状况等。根据目标测算购房价格、购房总价款，并与自身目前的资产状况、收人 状况进行比较，评估是否有能力达到目标。如果不能达到目标，就必须调低目标，或者开源节

　　流。

　　当居住需求确定以后，首先选择是租房还是购房。如果决定购房，那么，根据资产和收人 状汝决定购房总价，能够准备多少首付款，多少需要贷款。然后根据总价，测算能够购买的面 积。对于已经有房子的客户，可以通过换房规划来达到提升居住状况的目标。

　　如果购买房屋不是自住，而是投资，那么需要对房产进行估价，制定房地产投资计划。

　　图9-1为居住规划的流程图。

　　二、租房的优缺点

　　居住为人生的基本需求，可以用租赁或购买来满足。租房或购房影响家庭现金流量的时间 可能长达20年甚至30年，是家庭的重大理财决策。

　　(一)租房的优点

　　1.若不购房，首付款可用于投资

　　举例来说，一个月收人8 _元的双薪新婚家庭，把收入的30%即2 400元用来租房，.可 以租到80平方米的住宅，押金为一个月租金，即2400元。但是，以同样的预算来购房的话， 除了要准备远高于租房押金的首付款外，在目前利率约为6%、20年期的房贷情况下，月储蓄

　　2400元，可实现贷款总额33.5万元，以贷款七成计算，可买48万元的房子，即只能买到同样 地区、相同状况、面积一样或者更小的住房。租房提供相同的居住效用，但租房不购房时，首 付款可寻找更有利的运用途径，来实现其他目标。 •

　　2.租房比较能够应付家庭收入的变化

　　购房后成本固定，以后不管收人如何都要负担同样的房贷。对于家庭收人不稳定者而言， 在收人比较好的时候可以租更大或居住品质较佳的房子，在收人较差的年份可以改租较小或靠

　　近郊区的房子。租房可以每年更换，而购房通常至少要住个四五年才划算。在财务上，租房比 购房的弹性大。

　　3.租房有较大的迁徙自由度

　　有时候会因为职务调动的关系不得不迁徙，此时租房就显得比购房有自由度。对于职业上 经常会全国调来调去或被调派国外者，租房的迁徙弹性应是很重要的决策考虑。购房后虽然也 可以换房，但购房的转换成本，如中介费、装潢费、房产出售时的相关税费等，比租房昂贵得 多，没有住上四五年，分摊起来并不划算。

　　4.房屋瑕疵或毁损风险由房东负担

　　当房屋有重大瑕疵，如漏水，或火灾、地震毁损等，租房者有两个选择，一是搬迁另觅他 处租房，二是要求房东改良。但购房者必须要承担房屋瑕疵或毁损风险，即使将风险转嫁给保 险公司，还是要负担一笔财产保险费用。

　　5.租房者不用考虑房价下跌风险

　　购房者在变现或换房转售时，仍有房价下跌风险。

　　(二)租房的缺点

　　1.有非自愿搬离的风险

　　有时候，房东要将房屋收回自住，或者卖掉房屋，而要求租房人搬迁。即使对居住环境满 意，依照租赁契约房东提前通知的期限，或每年续约的期限到期时，还是要依约搬迁。不愿看 房东脸色，使得很多租房族最后还是选择购房。

　　2.无法按照自己的期望装修房屋

　　目前租房大多附带装潢与家具，但多数装潢的品质不会像自住时那么考究。租房人无法按 照自己的期望装修房屋。

　　3.无法运用财务杠杆追求房价差价利益

　　当房价有上涨机会时，购房者成本固定，又可运用贷款，若房价差价报酬率远高于贷款利 率，购房者有相当丰厚的获利可以期待，而租房者只能坐视房租随着房价上涨。

　　购房的优缺点

　　上述租房的优点反过来说也是购房的缺点，租房的缺点反过来说也是购房的优点

　　(一)购房的优点

　　1.对抗通货膨胀

　　房产经常被视为是一种保值工具。当物价水平全面上扬时，房产也会增值，此时，购房 者的房价增值利益可以弥补通货膨胀引起购买力下降的损失，而租房者只能接受房租随着上扬 的现实。

　　2.强迫储蓄累积实质财富

　　购房算起来不见得比租房划算。但是租房者不见得会把省下来的钱拿去投资，而是拿去另 外消费了!购房者为了准备首付款要强迫自己储蓄，另外，还贷款虽是财务压力，但也是强迫 自己储蓄的一种方式。因此，就强迫储蓄累积实质财富的效果而言，购房远比租房强。

　　3-提高居住品质

　　购房者可以按照自己的意愿调整隔间或改变装潢，虽然要多投入资金，但是可以提高居住 品质。

　　4.有信用增强效果

　　有房产的人，不管在借贷上还是社会地位上，都会给他人信用较佳的感觉。

　　5.满足拥有自用住宅的心理效用

　　拥有自用住宅的主观心理效用，是租购房最主要的决策因素。

　　6.自住兼投资，同时提供居住效用与资本增值的机会

　　一般的金融投资工具只能求增值，没办法用到。只有房产在居住一段时期后，若房价大幅 上涨，出售时还有差价利益，即可同时提供居住效用与资本增值的机会。

　　(二)购房的缺点

　　1.缺乏流动性

　　房产处理需要时间，有时长达好几个月甚至超过1年。在换房或变现时，如果顾及流动 性，可能要被迫降价出售。

　　2.维持成本高

　　拥有自宅投人装潢虽可提高居住品质，但另一方面也代表较高的维持成本。

　　3.有赔本损失的风险

　　购买住房面临的风险包括房屋毁损风险、房屋市场价格整体下跌的系统风险与所居住的社