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一、基本案情
（一）案件来源
2011年3月，某地税稽查局根据房地产税收专项检查的工作安排，确定对某公司（以下简称该公司）2008-2010年度的纳税义务履行情况进行检查, 并对其开发的四个项目进行土地增值税清算。
(二)纳税人基本情况:
该公司主要经营房地产开发销售业务，兼营建筑装饰施工；注册资本6000万元；企业所得税由国税负责征收。2007年5月由该企业由外资企业改为内资企业。有四个开发项目符合土地增值税清算的条件，其中：项目一为住宅楼，建筑面积11519.28㎡，主要用于项目二和项目三的异地安置；项目二为商业用房，建筑面积28852.55㎡；项目三为商住楼建筑面积39918.88㎡；项目四为拆迁安置小区，建筑面积77099.31。
（三）主要违法事实
经过对该公司2008-2010年度年度的纳税义务履行情况的全面检查，发现该公司主要存在以下违法行为：
1、项目一异地安置房6954.37㎡以及项目二回迁房500㎡未按建造成本价申报缴纳营业税、项目一超面积安置801.52㎡以及无法提供安置协议675.29㎡未按市场销售价申报缴纳营业税，少申报缴纳营业税341927.90 元；
2、项目二25#、26#、33#、34#四间门面房产权已过到个人名下，帐面未计销售收入，少申报缴纳营业税45333.53元；
3、该公司将开发的其它项目与项目二回迁房500㎡进行资产置换，未按市场销售价视同销售申报缴纳营业税，少申报缴纳营业税105000元；
4、项目一车库收入242866元冲减拆迁补偿费用，少申报缴纳营业税12143.3元；
5、项目三以退房为名义，实为售后回购少确认收入800394.9元，少申报缴纳营业税40019.75元；
6、项目四项目少记预收帐款金额3736072.63元，少申报缴纳营业税186803.63元；
7、该公司采用虚增拆迁补偿费、成本重复列支等手段少申报缴纳土地增值税6418070.50元
8、少申报缴纳城市维护建税18583.69、城镇土地使用税10195.51元 、印花税26141.70元 ，少代扣代缴个人所得税152807.27 元
（四）定性及处理结果
1、依法追缴少申报的地方各税计7299709.23元；根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，对查补的税款加收滞纳金142583.85万元；
2．该公司采取隐匿项目二四间门市收入少申报缴纳营业税45333.53元、印花税453.3元的行为，根据原《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条对采取隐匿项目二四间门市收入少缴的营业税、印花税的行为定性为偷税，处以不缴少缴税款1.5倍的罚款计68680.25元。
3、该公司2008-2010年度少申报缴纳缴营业税253338.22元、城建税17733.66元、印花税22052.1元、土地使用税10195.51元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款、《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》的规定，对少申报缴纳2008-2010年度的营业税、城建税、印花税、土地使用税的行为处以1倍的罚款计303319.49万元。
4、该公司违反了《中华人民共和国个人所得税法》*9条、第二条、第三条、第八条规定，2008-2010年度少代扣代缴个人所得税37448.84元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条的规定，对该公司2008-2009年度应扣未扣税款处以1倍的罚款37448.84 元。
二、检查方法
（一）检查预案
税务稽查人员在接到《稽查任务分配单》后，对该公司做了翔实的查前准备工作，到征管分局调取了该公司的纳税申报和税款入库信息，仔细查阅了企业财务报表，并向管理人员了解企业的概况和纳税事项。通过核对该公司的财务报表及纳税记录分析， 发现该公司2008-2010年期间企业的帐面利润除了2009年为正数外,其余年度均为负数,这与近几年房地产企业红火的态势极不相符。这表明企业存在偷税嫌疑,企业可能在隐匿收入和虚增成本上做了手脚。因此,确定以收入和成本为切入点,以帐务检查和外围调查相互结合的检查方案。
（二）检查具体方法
1、调查了解房地产开发概况。
检查人员针对房地产企业的开发特点，研究制定措施，采取外围剥茧抽丝，然后顺藤摸瓜的方法，对企业进行检查。刚开始，检查人员并没有急于查帐，而是找到企业的财务负责人，了解近几年该公司的房地产开发销售情况，并实地查看了开发的项目，通过调查和实地查看，对房产公司开发产品的规模、用途、销售及使用情况有了初步印象和了解，为以后的顺利检查打下了一个坚实基础。
2、检查帐册，寻查疑点。
收入核查是突破口。检查人员通过企业提供的商品房平面图、房产测绘部门的测绘报告、房产销售备案合同、开具的销售发票结合实地查看的情况，对每一栋楼、每一单元的销售情况和使用情况进行“地毯式”核查。在严密细致的核对下，发现其收入存有疑点：项目二和项目三有部分门面房售出一年多时间，出现退房现象，而该公司的帐面上未发现违约金支付情况，不符营业常规；企业开始介绍时存在异地撤迁安置房和回迁房，但帐面未反映其申报缴纳营业税记录；企业将部分车库收入直接冲减拆迁补偿费，疑漏申报缴纳营业税；拆迁安置房帐面开发产品为零，而根据销售合同比对情况来看，应有90套左右拆迁安置房未销售。
成本核查是关键。检查人员在仔细审查了企业提供的相关资料后发现：企业发生2000多万元的拆迁补偿费，但无法提供政府拆迁公告及拆迁补偿协议；项目三建安单位成本达到1959.71元/㎡，绿化成本达到（含景观）500元/㎡，这与市地税局制定的房地产开发企业土地增值税开发成本的预警值指标相差较大，存在虚增成本的嫌疑。
3、针点疑点，组织询问。
检查人员根据检查过程中发现的疑点，立即制定询问方案，对分管财务的负责人进行了询问。面对检查，纳税人百般狡辩，对异地安置房、回迁房涉税违法行为，解释为企业财务人员对税收政策不够了解所致，而对发现的其他涉税疑点矢口否认、解释牵强，完全不符营业常规，这更加验证了检查人员发现疑点正确性。
4、采取措施，排查疑点。
由于企业拆迁补偿材料缺失，帐面检查难以突破，检查组根据实际情况，改变作战方法，将检查方向由内向外转移。检查人员首先到负责拆迁的事务所了解拆迁补偿情况，但拆迁事务所却告知该企业是自行组织拆迁，无法提供拆迁相关手续。检查人员从拆迁事务所无功而返。
检查人员又随即来到产权交易所调查了解该企业拆迁安置房及退房户产权过户情况，并编制了统一的调查表，将产品产权办理情况列到每一个开发项目、每一幢楼、每一个单元、每一户。通过比对，检查人员发现企业商城有四间门面房产权已过户到个人名字，但企业帐面却以退房做帐，未确认收入。山重水复疑无路，柳暗花明又一村。这是一个重大的线索。检查人员随即请产权交易所工作人员调出办理产权档案，发现这四户均是以拆迁补偿名义办理的产权过户手续，而且签订协议的日期在企业作帐面销售日期之前。至此，冰山一角已露，检查人员随即固定了相关证据。
取得拆迁安置房产权过户资料后，检查人员又来到被拆迁安置的行政村村部，找到当年负责拆迁安置的负责人了解当年的拆迁安置情况，核对产权过户名单中属于拆迁安置的名单。
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