一、利用选择投资方式进行税收筹划
房地产开发企业的投资性房地产具有出租以获得租金或入股联营以分得利润两种投资方式。若选择将开发的房产对外出租以收取租金的方式，则应按规定缴纳营业税、房产税、附加税费及企业所得税等；若选择将房产投资入股，参与、接受投资方的利润分配且共担投资风险的方式，则不征收营业税及附加税费。又由于被投资方于税后分配投资利润，所以按税法规定，投资方收到的投资收益不再缴纳企业所得税，即将房屋出租转化为投资业务可降低企业的税负。
例1：2010年，位于城区的大华房地产公司将其拥有的房屋出租给某商贸公司，租期10年，租金每年300万元（由商贸公司税前支付）。当年大华公司应纳税情况如下：
营业税=300×5%=15（万元）；
房产税=300×12%=36（万元）；
城建税及附加=15×10%=1.5（万元）；
企业所得税=（300-15-36-1.5）×25%=61.88（万元）；
税后净利润=300-15-36-1.5-61.88=185.62（万元）。
由于商贸公司所支付的租金可在缴纳企业所得税前扣除，假设该商贸公司不考虑该租金的税前利润为X。则该商贸公司的税后利润=（x-300）×（1-25%）=75%X-225。
为减轻税负，大华公司将房屋出租改为投资，该房屋作价1500万元，作为对商贸公司的投资入股，商贸公司每年进行利润分红，该税后利润分红=300×（1-25%）=225（万元）。
进行税收筹划后，大华公司接受的商贸公司所分配的税后利润不缴纳企业所得税；以房屋投资入股取得的投资收益不缴纳营业税和房产税，该项业务的税后净利润变为225万元，相比税收筹划前的方案增加了39.38万元（225-185.62）。
对商贸公司而言，以支付租金的方式使用房产的租金可以税前扣除，但需要缴纳的房产税=1500×（1-30%）×1.2%=12.6（万元）。假设该商贸公司的税前利润与税收筹划前相同，则该商贸公司的税后利润=（X-12.6）×（1-25%）-225=75%X-234.45。与税收筹划前相比税后净利润减少了9.45万元（234.45-225）。可见，通过将房屋出租转化为投资业务，大华房地产公司避免了营业税等税负，得到了节税效益，虽然商贸公司的税收收益因此减少，但远低于房地产公司所获得的收益，这一矛盾可通过双方协商解决。
方案风险：
（一）税务风险
1、大华公司投资环节的所得税
（1）《企业所得税法实施条例》第二十五条规定：“企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应当视同销售货物、转让财产或者提供劳务，但国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。总局网上2011/02/01答疑认为：“非货币性资产出资属于非货币性资产交换。因此，以非货币性资产出资超过账面价值的部分应根据以上规定缴纳所得税”。
（2）国税函〔2008〕828号《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》规定“企业将资产移送他人的下列情形，因资产所有权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入”。
（3）国税发〔2009〕31号《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第七条规定：“企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实”
2、大华公司投资环节的土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：“自2006年3月 2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》*9条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税”。因此，如果投资的房产属于大华公司建造的商品房，还需要缴纳土地增值税。
3、商贸公司接受投资环节的契税
《契税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税: (一)以土地、房屋权属作价投资、入股…”
作价1500万元的房屋至少要缴纳45万元的契税吧？
4、营业税
《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发［1997］490号）规定：“以不动产，土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地，房屋等转让他人使用的业务，应按‘服务业’税目中‘租赁业’项目征收营业税”。
（二）经营风险
投资入股，需要承担企业经营风险，如果商贸公司经营不善破产清算，股东必须以其出资承担债务清偿责任，大华公司可能连本都拿不回来。何况商贸公司又愿意大华公司做其股东？
二、利用土地增值税进行税收筹划
土地增值税是房地产开发企业的主要成本之一。按税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。
例2：大华房地产开发公司建造一幢普通标准住宅，取得销售收入1020万元。该公司为此支付的地价款为200万元，投入房地产开发成本400万元，房地产开发费用50万元（准予税前扣除），与转让房地产有关的税金为70万元。
该项目的加计扣除额=（200＋400）×20%=120（万元）。该房地产企业的增值率=（1020-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=21.4%，因此应按30%的税率缴纳土地增值税，土地增值税=（1020-200-400-50-70-120）×30%=54（万元）。税后利润=1020-200-400-50-70-120-54=126（万元）。
若大华公司进行税收筹划，将该批住宅的销售价格降低至1008万元，则增值率=（1008-200-400-50-70-120）÷（200+400+50+70+120）×100%=20%，根据税法规定，该企业不缴纳土地增值税。企业税后利润=1008-200-400-50-70-120=168（万元），进行税收筹划后大华公司减轻税负42万元。
此外，还可以通过增加符合税法规定的扣除项目金额的方法降低增值率。
例3：沿用例2资料，大华公司增加住宅内部设施，使其可扣除项目金额增加至850万元，此时土地增值税的增值额=1020-850=170（万元），增值率=170÷850×100%=20%，可免征土地增值税。可见，虽然房地产开发成本增加了10万元，但应纳税额却减少了54万元，所得税前实际收益增加了44万元。
以上案例，纸上谈兵而已，税务筹划应该事先筹划，又有哪家企业能够准确地把握开发成本结算和房屋
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