自贡会计实务辅导：房地产企业成本的核算(十一)-高顿教育

自贡会计实务辅导：房地产企业成本的核算(十一)

高顿网校2014-08-22 15:18terry

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高顿网校友情提示，*7自贡会计实务辅导相关内容房地产企业成本的核算(十一)总结如下：

　　商店：500000×8％＝40000(元)

　　按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。本例中假设实际支出数为350000元。

　　(1)预提配套设施费时。

　　借：生产成本——房屋开发成本——住宅——配套设施费 80000

　　——公寓——配套设施费 72000

　　——写字楼——一配套设施费 64000

　　——商铺——配套设施费 64000

　　——商店——配套设施费40000

　　贷：应付账款——预提费用 320000

　　(2)配套设施建造时。

　　借：应付账款——预提费用 320000

　　贷：银行存款(或应付账款) 320000

　　(3)配套设施完工时(实际成本大于预提成本)。

　　如果开发产品没有全部销完，则：

　　借：库存商品 30000

　　贷：银行存款(或应付账款) 30000

　　如果开发产品已全部销完，则：

　　借：销售费用 30000

　　贷：银行存款(或应付账款) 30000

　　第四节土地开发和代建工程的核算

　　一、土地开发成本的核算

　　(一)土地开发成本的划分和归集

　　房地产企业开发的土地，按其用途可分为如下两种：一种是为了转让、出租而开发的商品性土地(也叫商品性建设场地)；另一种是为开发商品房而开发的自用土地。前者是企业的最终开发产品，其费用支出单独构成土地的开发成本；而后者则是企业的中间开发产品，其费用支出应计入房屋开发成本。

　　现行会计制度中没置“开发成本——土地开发成本”科目，它的核算的内容，与企业发生的土地开发支出并不完全对口，原则上仅限于企业开发各种商品性土地所发生的支出。

　　企业为开发房屋而开发的土地，其费用可分清负担对象的，应直接计入有关房屋开发成本，在“生产成本——房屋开发成本”科目进行核算。如果企业开发的自用土地，分不清负担对象，应由两个或两个以上成本核算对象负担的，其费用先通过“生产成本——房屋开发成本——待分摊成本”科目进行归集，待土地开发完成投入使用时，再按一定的标准(房屋占地面积)将其分配计入开发产品成本对象、投资性房地产、固定资产等。

　　如果企业开发商品房使用的土地属于企业开发商品性土地的一部分，则应将整块土地作为一个成本核算对象，在“生产成本——土地开发成本”账户中归集其发生的全部开发支出，计算其总成本和单位成本，并于土地开发完成时，将成本结转到“库存商品”账户。待使用土地开发房屋时，再将这部分土地所应负担的开发成本，从“库存商品”账户转入“生产成本——房屋开发成本”、“在建工程”等账户。

　　(二)土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

　　1．土地开发成本核算对象的确定

　　为了既有利于土地开发成本的归集，又有利于土地开发成本的结转，对需要单独核算土地开发成本的开发项目，可按下列原则确定土地开发成本的核算对象：

　　对开发面积不大、开发工期较短的土地，可以每一块独立的开发项目为成本核算对象；

　　对开发面积较大、开发工期较长、分区域开发的土地，可以一定区域作为土地开发成本核算对象。

　　成本核算对象应在开工之前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

　　2．土地开发成本项目的设置

　　企业开发的土地，因其设计要求不同，开发的层次、程度和内容都不相同，有的只是进行场地的清理平整，如原有建筑物、障碍物的拆除和土地的平整；有的除了场地平整外，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设等。因此，就各个具体的土地开发项目来说，它的开发支出内容是不完全相同的。

　　企业要根据所开发土地的具体情况和会计制度规定的成本项目，设置土地开发项目的成本项目。对于会计制度规定的、企业没有发生支出内容的成本项目，如建筑安装工程费，配套设施费，可不必设置。

　　根据土地开发支出的一般情况，企业对土地开发成本的核算，可设置如下几个成本项目：

　　土地征用及拆迁补偿费批租地价：土地征用及拆迁补偿费是指按照城市建设总体规划进行土地开发所发生的土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费，及有关地上、地下物拆迁补偿费等。但对拆迁旧建筑物回收的残值应估价入账并冲减有关成本。开发土地如通过批租方式取得的，应列入批租地价。

　　前期工程费：前期工程费是指土地开发项目前期工程发生的费用，包括规划、设计费，项目可行性研究费，水文、地质勘察、测绘费，场地平整费等。