通过“小税种”评出“大数字”的评估案例来源：中国税网作者：段洪峰 胡勇 胡义日期：2010-11-10字号[ 大 中 小 ] 　　一 、内容提要　　江西××房地产开发有限公司是永修县房地产龙头企业，2003年××花园开发项目启动，目前已滚动开发至三期，现小区总占地面积130040.9m2 ，总建筑面积195061m2，容积率1.5；2009年4月初被永修县地方税务局涂埠分局列为二季度房地产开发企业专项评估对象。评估小组通过比对该企业2006-2008年三年来的财务报表以及征管业务系统“一户式”查询三年的缴税记录，确定疑点为土地使用税可能未足额缴纳，因此评估小组于2009年4月13日下达了《纳税评估约谈举证通知书》，要求该企业财务负责人对上述疑点做出解释。通过评估小组约谈，最终企业表示愿意接受税务部门的处理意见来改正，于6月29日补缴了土地使用税411884.08元。　　二、案例介绍　　1、基本情况　　江西××房地产开发有限公司成立于2001年，登记注册类型为其他有限责任公司，主要经营范围是房地产开发与销售，企业所得税征收方式为核定附征率。　　2、分析选案　　该公司虽然从2003年就开始××花园小区项目的开发，真正进入开发高峰期应在2006年以后，该公司总占地面积130040.90 m2，总建筑面积195061 m2，容积率1.5.2003年－2005年按平均每年销售房屋面积15000 m2，占地面积10000 m2测算，至2006年初剩余应税土地面积在10万m2左右。2006年－2008年按平均每年销售房屋面积30000 m2，占地面积20000 m2测算，2006年－2008年应税土地面积分别在80000 m2、60000 m2、40000 m2左右，单位税额分别为2元/ m2、5元/ m2、5元/ m2，应纳土地使用税在660000元左右。按照“边售边减”的观点，评估期内还应剩余较大的应税土地。　　3、主要疑点　　2006-2008年已售房屋面积与已售房屋占土地面积比对情况表　　年度　　　　　　　　比对项目　　　　　　　已售房屋面积　已纳土地使用税　　2006年　　　30627.88　　　20400.59　　2007年　　　43253.71　　　28835.80　　2008年　　　24954.28　　　16636.18　　合计　　　　　98835.87　　　65872.57　　通过征管业务系统“一户式”查询，该企业三年累计缴纳土地使用税292904.77元，结合上述比对情况表初步判断该企业土地使用税申报有异常。　　4、约谈举证　　根据上述疑点，2009年4月13日，评估人员向江西XX房地产开发有限公司下达了《纳税评估举证约谈通知书》，要求该公司财务负责人到分局进行约谈，并提供2003年－2008年间《房屋销售合同备案情况表》、《房屋销售情况一览表》、《房屋预收款情况一览表》。　　通过约谈，该公司财务负责人对疑点做出了解释，认为土地使用税是按照预售时间来确定减除土地面积的，致使缴纳土地使用税的义务时间提前，导致少缴土地使用税。　　5、评估处理　　经过约谈，该公司接受了评估人员以合同约定的交房时间来减除面积。　　评估人员依据《房屋销售合同备案情况表》、《房屋销售情况一览表》、《国有土地使用权出让合同》、《土地证》等资料，按“边售边减”的原则，计算江西××房地产开发有限公司2006年－2008年应缴土地使用税如下：　　江西××房地产开发有限公司土地使用税计算表（附表）　　在土地使用税计算时，2003-2005年已售房屋占用地面积25993.83 m2应据实予以核销，实际应税面积为101047.04 m2，该公司2006-2008年应纳土地使用为704788.85元，已纳土地使用税292904.77元，应补缴土地使用税411884.08元。　　上述处理意见已按规定程序送达企业执行，税款已按规定的日期缴纳入库。　　三、评估建议　　1、提高税企双方对小税种的重视程度。房地产行业已成为地方经济持续增长的支柱性产业，也是地税收入主要来源之一。近年来，随着对该行业的征管力度不断加大，多数房企在营业税等主体税种方面基本都能足额缴纳，但在土地使用税、房产税等小税种方面不论是税务部门还是房企重视程度都不够，据实申报缴纳的水平还不尽人意。税务部门应在日常管理、评估、稽查工作中，加强对小税种的宣传辅导，让税企双方都“引以为重”。　　2、进一步明确政策依据。在实践中购房人与房企签订的合同种类较多、名称各异，主要分为预售合同和经房管局备案的销售合同，两者签定时间往往不一，甚至相差一年以上都不少见。本案中，房企签定的预售合同与销售合同时间之间普遍相差半年到一年之间。上述“时间差”的存在容易引起税企之间对政策理解的歧异，造成不必要的纠缠。建议有权部门对此能予以明确，减少今后征收工作中的阻力。　　3、简化计算方式。土地使用税的计算比较繁琐，特别是一些大的项目或滚动开发项目。税企双方都有畏难情绪，不会算、不愿算。建议有权部门针对房地产行业设计一套便于操作的土地使用税计算公式，并适当予以简化，以便在征收工作实践中切实可行。　　四、案例点评　　1、对象选取具有一定的典型意义和具有很强的现实意义。尽管前段时期以来房地产行业低迷徘徊，但房地产行业税收在地税收入结构中依然占有很大的比重，加强房地产税收管理，特别是房地产业小税种的征管，对于当前挖潜增收具有很强的现实意义，而且，就税种管理的现状来看，象城镇土地使用税等小税种的管理，需要我们进一步提高认识，强化措施。　　2、政策吃得透，把得准。房地产企业城镇土地使用税的纳税义务终止时间，相继有省局、总局的赣地税函2005[197]号文、财税字2006[186]号、财税字2008[152]号等文件予以了明确，但现实中房地产企业一般有四个时间点：签订预售合同的时间；征订正式合同的时间；合同中约定的交房时间；房产、土地权属交割的时间；由于这四个时间点都存在一定的时间跨期，会导致纳税人终止纳税义务时间提前，纳税人少交税款。本案例正是紧紧抓住了终止纳税义务时间这个关键点，在举证约谈的过程中有理有据，才使纳税人彻底信服。　　3、数据信息采集准确，调查工作缜密细致。房地产企业城镇土地使用税的纳税特点不同于其他企业，土地，在这里是企业的商品，企业并不长期持有，它的计算基本原则是“边售边减”。该案例从企业存量的总面积到各阶段核销的面积，以表格的方式清晰地反映出来，一目了然，容积率、已销售的建筑面积、应核销的应税土地面积，三者逻辑勾稽关系既严密且明了，数据计算准确，充分保证了评估质量，事实证明，这有利于纳税人平和地接受评估处理意见。