房地产商“不赚钱” 账本里面有门道来源：中国税网作者：张梦谦 胡海啸 樊传杰日期：2008-02-26字号[ 大 中 小 ] 　　前不久，青岛某物业发展有限公司因少计收入、混淆成本费用，被胶南市国税局稽查局立案查处，企业依法补缴了税款、滞纳金和罚款共计223万多元。　　青岛某物业发展有限公司，是香港某贸易公司投资成立的一家外商独资企业，主要从事房地产开发经营及物业管理。该物业公司在胶南市的东部黄金地段，开发了不少商住两用楼，其开发规模、广告宣传、楼盘销售及物业管理等在当地房地产业有较大影响。　　前不久，胶南市国税局在对房地产开发企业进行全方位的数据分析比对的基础上，针对掌握的疑点问题，开展了一次专项检查活动。该物业发展有限公司因销售收入以及销售利润都相对偏低，被列入重点检查对象。　　检查人员在依法对该公司的账簿进行检查时，发现公司财务核算极不规范，在一个开发区域内，账簿上记载着很多开发项目的成本费用，财务人员却又说不清各个成本费用发生的具体情况。然而，该公司开发的楼盘销售异常火爆，所实现的收入和利润相对较少，与其销售情况明显不符。　　针对企业财务核算不规范、账簿记载失真的情况，检查人员详细制订了检查的具体方案，并且确定了“充分利用外部信息逐项核查”的检查原则。为此，检查人员兵分四路，分头到土地管理、城市规划、城市建设和房地产管理等部门，对该公司楼盘开发情况进行了调查取证。通过调查发现，截至检查期，该公司共计开发了9处房地产项目，累计开发面积64197.13平方米。其中，7个房地产开发项目已经竣工并验收合格，竣工面积32123.58平方米，已销售面积10296.94平方米；2个房地产开发项目仍在建设中，尚未竣工验收，规划面积分别为15422.57平方米和16650.98平方米，两项合计32073.55平方米。　　在掌握了房地产开发项目的总体情况后，检查人员又对各楼盘的销售合同进行了逐户统计，发现该公司实际收入与确认的收入相差较大。截至检查期，该公司开具发票确认收入1491万元，未将合同到期的房款85万元确认收入。此外，该公司是由香港某公司投资成立的，企业的往来账款较多。检查人员通过一笔笔地核对，发现该公司几年来，多次将预收的房款共计493万元计入“其他应付款”科目，未计入销售收入，也未按规定计提外企所得税。　　根据掌握的信息，检查人员又对该公司的成本费用核算情况进行了检查。截至检查期末，该公司共结转销售成本954万元，实际可售房地产开发成本1575万元，期间费用582万元，合计2157万元。但该公司没有将可售房地产开发成本及期间费用，在开发竣工面积（32123.58平方米）和已销售面积（10296.94平方米）之间进行分配，没有按已销售房地产面积进行销售成本的结转。不仅如此，该公司还将归集的房地产开发（广场开发）的公共成本1033万元，全部计入“开发成本—广场开发成本”科目，而未在已售面积与可售总面积之间进行分配。　　根据《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》等有关规定，检查组人员对该公司的成本费用进行了重新计算和分配，经过计算和分配，该公司已售房产对应的开发成本为505万元，已售房产对应的期间费用为187万元，已售房产应分摊的广场开发成本为166万元。因此，该公司已售房地产对应的成本费用合计为858万元，而该公司实际结转销售成本为954万元，应调增应纳税所得额96万元。对少计的收入和多转的成本费用共675万元，企业依法补缴了税款、滞纳金和罚款共计223万多元。