是收入还是预收账款来源：作者：日期：2008-07-01字号[ 大 中 小 ] 　　我局于2008年5月对某房地产有限公司2007年度地方税进行了专案检查。该公司主要从事某商业购物中心的开发和销售。2007年度实现销售收入43930985.38元，利润总额为15496471.09元， 已申报缴纳地方各税、费、基金3101268.50元。　　在审核该公司的会计报表、账簿、记账凭证等有关资料时，检查人员发现到2007年年末，该公司预收账款科目还有3812911.77元贷方余额，开发产品科目借方余额2802492.25元。这一情况引起了检查人员的注意：该公司开发的某购物中心2至7号楼，处于我市繁华商业地段，产品一直供不应求，到2007年工程早已竣工，怎么还有这么多预收账款呢？通过实地走访调查，检查人员发现该公司开发的项目中，门面商铺都已开张营业，住房也都已入住，这更加大了检查人员的怀疑，检查人员收集了相关证据。接下来，检查人员让公司会计人员提供详细的预收账款明细以及每一户的购房合同。　　经过对每一份合同的认真审核，发现2007年末的所有预收账款都是银行按揭贷款购房的款项，合同规定的交房期限都在2006年12月31日之前，时间都过去了一年，公司为什么还不转作收入呢？询问会计，会计人员先是含糊其辞，当检查人员出示了相关证据后，便又回答：有些是因为房款未缴清，有些是产权未办理，还有的根本就没有交房等等，所以就根据实际收到的款项或首付款做了预收账款。　　其实，对房地产开发企业开发产品的有关税务处理问题，国家税务总局早就有明确的规定。国税发[2006]31号文件对房地产开发企业完工产品的确认给出了三个条件：1、竣工证明已报房地产管理部门备案；2、已开始投入使用；3、已取得了初始产权证明。凡符合上述条件之一的，应视为开发产品已经完工。对采取银行按揭贷款方式销售产品的，其收入确认原则也给予明确规定：应按销售合同或协议的价款确定收入，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转帐之日确认收入的实现。如果企业未能及时确认收入并按规定结算成本的，税务机关有权进行纳税调整。　　检查人员宣传了有关税收政策，会计人员最后承认除了一间办公室未真正交付外，其它所有房产都已交付使用的事实。并说以前不了解政策，造成了记账错误，表示愿意接受税务机关的处理。检查人员按合同所载金额调整了公司2007年收入，并结转了相应的成本，据此调增应纳税所得额657057.96元，查补企业所得税546829.13元。　　本案对房地产企业具有一定的典型意义。目前，银行按揭贷款购房方式作为一项新兴实用的服务项目，得到房地产公司和住房消费者的青睐，成为房地产销售业务中的主要方式。房地产开发企业由于资金使用成本较高，应缴税款金额较大，部分房地产企业为节省财务费用，主观上存在拖延缴纳税款的故意，就利用按揭贷款销售方式的特殊性，为缓解资金压力，将银行按揭的款项记入往来科目而不做收入处理，从而达到隐瞒营业收入、调节利润的目的。本案中该公司不是按税法的规定，而是根据企业的经营、融资的需要随意确认收入和结转成本，从而导致了企业利润不真实，影响了企业所得税应纳税所得额。为此税务部门一定要加强对房地产企业销售环节的监控，房地产业的税收主要体现在销售环节，税务机关只有在销售环节加强对房地产票据领用、管理、结算的管理，才能*5限度地掌握房地产开发企业的收入情况，据此审核企业申报纳税的真实性和准确性。