北京某房地产有限公司应缴未缴税款的案例来源：中国税网作者：日期：2011-01-17字号[ 大 中 小 ] 　　一、案件背景情况　　（一）案件来源　　该案件为专项检查案件。纳税评估内容为：建议立案，对该单位各地方税种进行全面检查。　　（二）基本情况　　该单位为TTT工程承包公司与XXX房地产公司于20xx年共同出资成立，注册资金：5000万元人民币。经济性质为：有限责任公司（法人独资）。法人代表：WW。经营范围为：房地产开发；销售自行开发后的商品房；自有房屋物业管理 .注册地点：北京市。在地税局缴纳的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税、印花税、车船税。　　二、检查过程与检查方法　　检查组对该单位下发检查通知书时间为2009年9月28日，于2009年10月9日开始对该单位2007年1月1日至2009年8月31日缴纳地方各税的情况进行检查，因发现该单位城镇土地使用税存在涉税问题，将该税种延伸检查至2005年1月。检查过程中采用的具体检查方法为调帐及实地检查相结合。　　经过检查，该单位土地增值税、城镇土地使用税、印花税均存在问题，其他税种暂未发现问题。　　（一）土地增值税　　该单位原名称为北京YYY房地产开发有限责任公司，2002年取得法人营业执照，独立核算。2008年经北京市工商行政管理局批准更名为北京XXX房地产有限公司。该单位开发的项目一、二期推广名分别为“XXXQ园”及“XXXP园”。经审核，该单位当期收入为销售“XXXQ园”项目房款，该项目于2008年7月20日取得预售许可证开始销售，截止2009年8月31日共计销售1516套住宅、357个车位、45个商铺及15处库房，适用销售建筑物或构筑物税目，税率为5%.二期“XXXP园”正在开发中，未销售。　　该单位项目总建筑面积为1376390平方米，“XXXQ园”可销售总建筑面积为198248.51平方米，未做竣工决算。2008年7月-2009年6月共取得房款收入1775224194 元，应适用1%税率预缴土地增值税，该单位应预缴土地增值税 17752241.94元，已预缴土地增值税6363629.32 元 ，应补缴土地增值税11388612.62元。　　2009年10月23 日，在未通知检查组的情况下，该单位自行缴纳了土地增值税17369999.47元，税款所属期为2009年7月-2009年9月。因此，检查组对该单位2009年7月-2009年9月所取得的房款收入进行了统计，经审核，该单位在此期间共计取得售房收入613595262元，应预缴土地增值税6135952.62元，已预缴6135952.62元，　　该单位申报缴纳的17369999.47元土地增值税税款中11234046.85元为以前年度欠缴税款，6135952.62元为当期税款，该单位以前年度少预缴土地增值税11388612.62元，已自行补缴11234046.85元，少预缴土地增值税154565.77元，应补缴土地增值税154565.77元。检查组对该单位以前年度欠缴的税款加收了土地增值税滞纳金743903.74元。　　（二）城镇土地使用税　　经审核，该单位开发建设的“XXXQ园”项目一、二期在SS区KK危改小区1、2号地块，该单位2005年8月取得国有土地使用证，使用权面积合计为61341.424平方米，检查组对该单位城镇土地使用税进行了延伸检查，2005年9月-2009年6月该单位应缴纳城镇土地使用税2613932.72元，已缴纳城镇土地使用税630568.08元，少缴纳城镇土地使用税 1983364.64元，应补缴城镇土地使用税1983364.64元。　　（三）印花税　　检查组调取了该单位帐簿、租赁合同、购房合同原件，对该单位缴纳印花税的情况进行了检查。经过抽查，该单位共有42份合同金额为75524173元的购房合同未贴花，应按万分之五贴花，应补缴印花税37762.09元，另有一份合同金额为2200000元的工程施工合同已贴花未画销。　　三、违法事实及处理结果　　针对检查中发现的问题，并根据其涉税违法行为的情节和性质，对该单位提出以下处理意见：　　一、 土地增值税　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条（国发[1993]138号）及《北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（京地税地[2006]509号）*9条规定，该单位应补缴土地增值税154565.77元。　　二、城镇土地使用税　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条、第三条；北京市地方税务局关于印发《北京市城镇土地纳税等级分级范围》的通知（京地税地[2007]229号）；《北京市地方税务局关于房地产开发企业开发用地征收城镇土地使用税有关问题的通知》（京地税地[2005]550号）*9条、第二条、第四条；《北京市地方税务局关于城镇土地使用税征收管理有关问题的通知》（京地税地[2007]303号）第二条；北京市人民政府关于修改的决定（北京市人民政府令第188号）第二条的规定，该单位应补缴城镇土地使用税 1983364.64元。　　三、印花税　　根据《中华人民共和国印花税暂行条例》*9条、第二条第二项的规定，该单位应补缴印花税37762.09元。　　四、滞纳金　　1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位滞纳城镇土地使用税税款的行为加收城镇土地使用税滞纳金700261.88元。　　2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条及《北京市地方税务局关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（京地税地[2006]509号）第二条的规定，对该单位滞纳土地增值税税款的行为加收土地增值税滞纳金743903.74元。　　五、罚款　　1、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款及《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》（国税发[2004]15号）*9条的规定，对该单位未贴花的行为处以3倍罚款113286.27元。　　2、根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第二款及《国家税务总局关于印花税违章处罚有关问题的通知》（国税发[2004]15号）*9条的规定，对该单位已粘贴在应税凭证上的印花税票未画销的行为处以1倍罚款660元。　　四、案例分析　　本案中，北京XXX房地产开发有限公司应缴未缴案的发生，具有一定的典型性，税政解析：　　1、房地产开发企业在售房收入的确认上存在着一些模糊的概念，如认为只有在收取了售楼款时给客户开具了发票，才可以确定为房款，同时认为土地增值税为预缴，最后肯定要汇算清缴，因此对土地增值税预缴不重视。这种观点是不正确的。　　2、房地产开发企业对缴纳城镇土地使用税的时间上有偏差，认为虽然已取得土地但未进行开发就不应缴纳城镇土地使用税，应从实际开发使用所取得的土地时才缴纳城镇土地使用税，并不认为应从取得国有土地使用证时开始缴纳。　　3、企业对缴纳印花税的问题上并不严谨，认为既然已经购买印花税票，什么时候贴都可以，同时认为既然已贴花，画销与否并不重要，对税法的要求不了解。　　4、企业在检查期间自行进行补税问题值得研究。被查企业一般都会认为在检查期间不等待检查人员的处理结果就自行补缴税款会减少滞纳金的处罚，这种想法是错误的，因为即使补缴了以前年度欠缴的税款，滞纳金也并不会减少，但是造成了检查人员统计工作上的不便，同时自行补缴的税款并不一定与检查人员的处理结果相符。因此在检查开始时，检查人员应及时提醒被查企业不要在检查期间自行补缴以前年度的欠税。