从调整税负平抑房价看适时开征物业税

从调整税负平抑房价看适时开征物业税来源：广东省地方税务局作者：日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ]　为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号，以下简称37号文）的精神，国家税务总局出台了《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号，以下简称74号文），规定2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。该文出台后，实际执行效果如何，对当前居高不下的房价能否起到预期的作用，基层税务机关在执行的过程中是否有执法风险，是值得研究的一个问题。　　一、国税发[2006]74号文在执行中存在的问题　　（一）基层税务执法机关将面临执法风险　　从当前的房产转让过程来看，涉及到三个时点，*9为购买时间，第二为入住时间，第三为确权时间。购买时间以购房合同签订的时间作为起点；入住时间是开发商发出的书面交房通知确定的交楼时间；确权时间则是房产证注明的时间。在一般情况下，购买时间早于入住时间，更早于确权时间。　　37号文规定的是购买时间，而74号文规定的实际上为确权时间，74号文以确权时间解释购买时间是不妥的。如果纳税人依据37号文的规定，以购买5年的房产在转让过程中被全额征收营业税为由对税务机关提起诉讼，那么税务机关很可能面临败诉。因为纳税人所依据的是国务院办公厅的文件，国务院办公厅经国务院同意下发的文件一般具有“行政法规”的效力，而税务机关所依据的是国家税务总局的文件，国家税务总局的文件属规范性文件，其法律效力要低于经国务院同意下发的国务院办公厅的文件，在行政诉讼中只能作为参考，不能作为裁决的依据。行政诉讼的基本原则之一是被告负举证责任原则，即税务机关负有举证责任。而税务机关依据房产证或契税完税证明注明的时间来举证纳税人购房时间不足5年的证据并不充分，税务机关面临执法风险。　　（二）74号文的出台对房价的抑制作用体现不明显　　对购买不足5年的住房转让时全额征收营业税是最直接和最快速影响到当前房地产交易市场的，所以目前房地产交易情况的变化基本上可以说是税收政策的效力影响。　　新政实施以后，在二手房交易量减少的同时，直接带动了二手房市场价格的上涨。*7统计数据显示，去年6月1日以来，我爱我家二手房成交价上涨了16%，中原地产二手房成交价上涨10%左右。导致二手房价格上涨有两个因素，*9，关键房源供应减少。目前北京在5年以内的二手房商品房存量占到了80％，这意味着全额征收营业税的新政策将绝大部分的二手房交易都纳入了征收营业税的范围。鉴于要承受全额征收营业税的压力，这部分房源肯定大大减少。第二，售房者普遍将营业税费等转嫁到房价里。目前，北京二手房市场房源供应与需求的比例平均为1：5，热点地区则达到1：10以上，这是绝对的卖方市场。在这样的情况下，售房者为保障自身利益不受损，一般都选择将这部分税费转嫁给购房者。　　新政之所以不能有效地抑制房价，原因在于中央政府与地方政府的博弈愈演愈烈，而地方政府在这场博弈中暂时占据了优势地位。地方政府不愿意房价下跌，无外乎两个原因，一是财政收入，二是GDP。由于我国目前的财税体制仍未建立完整的地方税体系，地方财政对房地产市场的依赖性越来越大。一方面，地方政府可以从土地转让中获取高额的土地转让金。在经济不发达地区，一些地方财政收入几乎和政府的土地收入相当。另一方面，房地产行业已经成为了多数城市最重要的税收支柱产业。以广州市为例，2002-2004年广州市地税局的组织收入中，房地产业的税收收入分别是35.8亿元、40.7亿元、52.3亿元，占全部组织收入接近二成，其税收贡献遥遥领先。此外，房价上涨的房地产业对GDP增长的拉动巨大，这是政府官员政绩方面的动力。近期国家发改委、国家统计局发布的*7数据显示，呼和浩特市新建商品住房销售价格4月同比上涨14.9%，在全国70个大中城市中涨幅*9，其拉动房价的方法是在很多城市屡试不爽的组合拳——限制供应和扩大需求。　　（三）74号文对购房时间的界定不符合行政行为合理性原则，房产转让人承担了制度成本　　根据行政立法性原则，行政行为的作出除必须符合合法性原则外，还必须符合合理性原则，税务机关的征税行为同样如此。从购房人的角度讲，购房人已经实际支付了房款、开始了银行按揭，缴纳了契税的税款，取得了买房的销售发票，并且购房合同交由房管部门备案，为什么不能作为已经购房的依据呢？房管部门等政府机关、开发商都属强势群体，购房者和房产转让人属弱势群体。强势群体不能及时办理房产证、不能及时开具契税完税证，导致弱势群体取得房产证和契税完税证的时间延迟，这种延迟形成的损失不能转嫁到弱势群体的身上，让弱势群体承担这种制度成本。显然，让弱势群体承担制度成本不符合行政合理性原则。　　二、当前亟需解决的问题：重新界定购房时间　　在短期内不可能对税收体系和税收政策做较大调整的情况下，为了更好的发挥税收在宏观调控中的调节作用，规避政策风险，在规范房地产市场秩序的同时保证二手房交易的正常进行，建议对74号文规定的购房时间依次按以下顺序确定：　　首先，以开发商开具的商品房销售发票上注明的时间作为购房时间　　房地产开发商在取得购房者支付的房款或开出商品房销售发票时，流转税和所得税的纳税义务已经发生，销售行为已经成立。因为根据会计制度和税法的规定，开发商在实际收到购房人的房款和银行按揭贷款转帐（采取银行按揭方式购房的），向购房人开出商品房销售发票时，即发生了流转税和所得税的纳税义务。从会计和税法的角度讲，售楼行为已经成立，而房产证和契税完税证则是民法中对不动产确权的凭证，并不影响开发商流转税和所得税纳税义务的发生。因此，以开发商开具的商品房销售发票上注明的时间作为购房时间为[*{6}*]。　　其次，以购房合同签订的时间为购房时间　　《中华人民共和国合同法》，“依法成立的合同，自成立时生效。”从《合同法》的规定可以看出，合同的效力与所有权转移的效力是分开的，买卖合同从依法成立时成立并生效，所有权从登记过户或交付时成立与生效。也就是说，依法签订的购房合同，购房时间为合同生效的时间，即购房合同签订之日。至于房产证的时间则是确定房产所有权的时间，跟购房时间不能混为一谈。因此，以购房合同签订的时间为购房时间为次优选择。　　再次，以购房合同在房管部门登记备案的时间作为购房时间　　考虑到当前的房地产交易市场存在“一房数卖”的实际情况，一些开发商将已签订预售合同的房屋再次转让或抵押，造成了预售商品房的合同纠纷。因而，《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。在预售登记作出以后，预购人则取得了对未来房屋所有权移转的期待权，这种期待权受到法律的保护。在办理了预售登记以后，预售人不得将期房进行一房数卖，否则，预售人违反房屋预售登记的内容所作出的处分房屋权利的行为无效。因此，以购房合同在房管部门登记备案的时间作为购房时间为第三选择。　　第四，以开发商发出的书面交房通知确定的交楼时间作为购房时间　　根据《*6人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；交付使用之日由开发商发出的书面交房通知确定。也就是说房产交付使用后，购房者完全承担了房产的主要风险，房屋转移给购房者占有。开发商发出的书面交房通知确定的交楼时间，即购房者实际占有房产的时间能够作为购房时间。因此，以开发商发出的书面交房通知确定的交楼时间作为购房时间为第四选择。　　第五，以房产证或契税完税证作为购房时间，但是应加强办理房产证和契税完税证明的监管　　维持目前74号文对购房时间的界定，但要加强对办理契税完税证明和房产证过程的监管，如：缩短房产证的办理时间；允许购房者自行缴纳契税并责成开发商提供支持；若由开发商集中代收契税，则开发商应严格按照《契税暂行条例》的规定及时向契税征收机构申报缴纳，对于截留税款和延迟申报的应按照征管法的有关规定进行处罚。只有在房产证或契税完税证明的办理规范的前提下，以房产证或契税完税证作为购房时间才合理。　　三、解决房价问题的税收对策：构建物业税　　对购房时间重新确定，是当前亟需解决的问题，但这个调整并不能从根源上解决房地产交易市场所暴露出来的问题。笔者认为，从长远看，要完善个人转让住房政策，从根源上解决房地产交易市场问题，应是构建物业税体系，充分发挥税收的杠杆作用。　　物业税在国外也称财产税或不动产税，是在一定时期或一定时点上，要求房产所有者或承租人（个人或法人）对其所有或使用的土地、房屋等不动产缴付一定税款，其税额随房产价值的变化而变化。我国的物业税应将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并统一起来，转化为房产保有阶段统一收取的一个税种。　　（一）有利于理清中央和地方的关系，解决中央政府和地方政府在房价问题上存在的分歧　　解决目前高居不下的房价，源头就在于在中央政府和地方政府的博弈中寻找一个纳什均衡点，使得资源的配置达到帕累托*3。这个纳什均衡点既要建立中央政府和地方政府财力的合理分配形式，在满足地方财政财力需求的同时保证中央政府对地方政府的控制力，也要权衡中央政府和地方政府财权分配的长期性与短期性的关系。而开征物业税则可以解决这个问题，物业税将不仅仅是地方政府的重要收入来源，而且是地方政府调节资源配置和收入分配的强有力的政策工具。通过对拥有房地产的居民征税，可以对个人在不动产方面的行为作出符合效率原则的调节。对房地产交易的非理性行为进行控制和引导，最终促进房地产市场和整个地方经济的健康发展。同时，中央政府也可以通过对物业税制进行科学合理设计，以达到获取税收收入和调控地方政府的目的。　　（二）有利于理清地方政府长期与短期的关系，解决与地方政府短期行为有关的房价上涨问题　　房地产开发用地一直是按照土地一次性支付40-70年使用权进行转让,因此实际上该项收入成为当届政府的一次性收入,使今后几十年内的政府都无法从土地上征收转让税费,成为当期收入。土地的资源稀缺性使得今后的政府大大减少了可出让地块,一次性的出让行为使得今后政府的可操作空间大大减少。而物业税实际上是将获取土地时所支付的一次性土地出让金分摊到以后的房产持有期间，长期税收可以实现地方政府长期稳定的土地管理和税费，避免地方政府的短期行为。　　（三）有利于从价格机制上直接解决房价高居不下的问题　　开征物业税可以有效解决由于土地一次性批租导致的房价中土地费用比例过高导致的房价过高,继而引发的市场问题,以及对房价缺少承受能力引发的社会问题。目前我国的土地使用制度为“批租制”，即在土地所有权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限内的土地使用权。根据土地的不同用途，批租的期限从40年至70年不等，而其大部分税费，用地者须一次性支付。开发商必须一次性支付相当于目前房价50％的土地出让金和大部分税费来向政府购买一定期限内的土地使用权。巨大的开发成本一方面加大开发商的筹资风险，另一方面也以高价的形式转嫁给了消费者。开征物业税后，土地出让金和开发商建房时缴纳的一部分税费，改由购房者在购买房屋以后按年缴交，降低了房地产的开发成本，从理论上推算，至少可以使现有房价降低二至三成。　　（谭立峰伍丽）