房地产行业税收管理之我见来源：江西省地方税务局作者：姚东浩 施水秀日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 房地产业是我国国民经济的一个支柱产业，房地产市场的健康发展对整个国民经济健康发展具有重要作用。随着经济体制改革的不断深化，房地产市场日益活跃，房地产行业快速发展，房地产税收逐年大幅增长，已成为地税收入的重要构成部分。客观分析房地产业税收管理现状，强化房地产业税收管理，对促进地税收入的持续稳定增长有着积极的意义。一、当前房地产行业在地方税收管理方面存在的问题（一）在税源管理上一是以费挤税等非税收行为抑制了房地产税收税源的培育和成长。目前,涉及房地产业的各种收费项目名目繁多,且费项总数多于税项总数。此问题的解决寄望于国家开征物业税。二是相关部门配合不力造成房地产税收税源流失。税务部门对房地产业税收的征管，普遍需要国土资源、财政、土地管理、规划建设管理、房管、银行等相关部门的协助配合，才能掌握房地产企业的税源资料。在实际工作中，由于涉及部门较多，又没有法律或规章约束相关部门对房地产业进行协税护税，部门之间存在协调配合乏力，信息不能实现共知共享等问题，难以对房地产行业税源实施源泉控制。（二）在征收管理上一是征收率不一致。房地产所得税管理按政策规定，不同情形，分别由国、地税管理，政策执行不一，所得税征收率是地税采取核定预征率的办法，按销售收入的4.95%进行征收；国税采取附征率的办法，按销售收入的3.3%进行征收。二是征收管理主体可人为变动。国家税务总局文件规定新办房地产业的企业所得税归属国税部门管理后，一些企业为避税，选择征收率低的征收单位，注销原有企业税务登记证，重新到国税局办理新税务登记证，作为新企业从地税变为国税管理。三是房地产行业的税收管理没有实施全过程、全方位的管理。房地产企业在开发前期主要涉及施工企业的建安营业税，开发中期主要涉及销售不动产的营业税，而在开发中后期涉及企业所得税。在通常的税收日常管理中偏重于营业税的征管，忽视了对企业所得税的管理。四是房地产行业的税收管理措施不到位。目前对企业所得税的征管，有核定征收、查帐征收，还有以工程为单位，待工程完工后进行结算征收等，而土地增值税则由于提供税款不多，计算程序复杂，以及预征政策落实问题，使得征管上存在较大的漏洞。五是房地产行业的税收发票控管力度不强。如施工企业结算不开具建安发票，无法确定工程成本；房地产公司不开具销售不动产发票，在企业隐瞒有关情况时，难以确认收入，从而影响税款征收；房地产公司与施工企业大量使用白条结算，混淆纳税义务时间，少申报收入。六是房地产行业税收的社会配套措施不够完善。由于目前的财产登记制度不健全,尤其是缺乏私有财产登记制度,致使不少税源流失,严重影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策不健全，在税务部门内部又没有建立评税机构和专职评税人员，从而减弱了房地产税收征管的力度。二、强化房地产税收管理的对策（一）采取积极措施，规范房地产市场秩序一是相关政府职能部门要对近年来发生的房地产开发、交易等进行集中整顿，认真清查、登记，建立房地产台帐和数据库。二是健全制度，规范房地产市场秩序。针对房地产市场实际，制定统一、规范的房地产项目立项申请、用地审批、权属交易程序及规章制度，把房地产税收征收纳入流程。同时要加大宣传力度，积极引导交易双方自觉办理有关手续。要加大检查力度，对违反规定偷逃税费的，予以严肃处理，促进房地产税收秩序的进一步规范。三是地税部门要在房地产交易中心（机构）设立房地产税收征收窗口，实行项目立项、用地审批、交易办证、税款缴纳等“一站式”办理，为交易双方提供方便、快捷、透明的服务，逐步提高依法办证和纳税的自觉性。（二）明确部门责任，强化源泉控管一是地税部门要充分利用相关政府职能部门提供的房地产权属登记信息，建立健全房地产税收税源档案及房地产税收税源数据库，加强房地产税收征收管理。要简化办税程序，优化纳税服务环境，纳税人可采取上门申报、邮寄申报、电子申报等多种申报方式，方便纳税人申报纳税。二是相关政府职能部门要及时向地税部门提供房地产权属登记的有关文件、资料，将房地产税收征收纳入房地产权属登记流程。国土资源部门要将土地年度利用计划于年初向地税部门提供。批准占用土地，应及时向地税部门提供批准用地文件或土地使用权出让合同及其他相关资料，占用耕地的，必须要求用地单位提供耕地占用税完税或减免税凭证；以土地出让方式取得土地使用权的还必须提供契税、印花税完税或减免税凭证，方可办理用地手续。在办理土地使用权转让手续时，必须要求转让方提供营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地增值税（国有土地）、印花税完税或减免税凭证，受让方提供契税完税或减免税凭证，以划拨方式取得土地使用权的，转让方还必须补缴契税，方可办理土地使用权变更登记手续。在采取拍卖方式出让土地时，应通知地税部门参加。建设（房地产）部门批准房地产开发公司出售商品房时，应向地税部门提供批准文件及备案情况等资料。在办理房产交易手续时，必须要求交易双方提供相关房地产税收完税或减免税凭证：对新购商品房，要求购买者提供契税完税或减免税凭证以及销售不动产发票。财政部门要积极支持和协助地税部门加强房地产税收征收管理，给予必要的经费支持，对国土资源、建设（房地产）部门因配合房地产税收征收管理工作而增加的支出给予适当补助。（三）严格执行税收政策，规范征收管理地税部门要进一步加大向社会各界广泛宣传房地产税收政策的力度，维护好房地产税收征收秩序，依法加强房地产税收征收管理。要严格贯彻执行房地产税收政策，统一征收率,按照统一的征收率对房地产企业所得税进行征收。坚决制止违反规定擅自缓征、减征或不征税款的行为，要对现行房地产税收优惠政策进行全面清理，凡不符合规定的立即停止执行，补征税款；要严格执行减免政策规定，规范减免程序；严格执行调整后的营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税等相关税收政策；严格执行普通住房标准；各有关部门要积极支持、协助地税部门依法执行公务，保证税款应收尽收；对地税及有关部门工作人员徇私舞弊、玩忽职守、不征或少征税款，致使国家税收遭受损失的，按有关规定追究相关人员行政或刑事责任。（四） 明确征管主体，加强税源监控房地产行业的税收不仅是国家财政收入的重要来源，也是国家调节经济运行的重要手段。加强房地产税收征收管理工作，对于调控房地产交易价格，促进房地产市场健康发展，增加地方财政收入具有十分重要的作用。各级政府、相关职能部门及各级地税部门应充分认识加强房地产税收征收管理工作的重要意义，明确征收管理主体，强化部门配合和源头控管，全面掌握房地产税收税源信息，建立严密、完整的房地产税收管理链条，不断提高征收管理质量和效率，以促进房地产市场健康发展，为经济发展和社会繁荣创造条件。 （作者单位：吉安市地税局）