[原创]关于开发区契税征收问题的调查与思考来源：北京地税开发区分局作者：王炯宁李旻日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　一、契税的重要作用日益突出　　（一）契税在市场经济中的宏观调节作用不断增强　　契税在调控房地产交易价格，加强房地产市场管理，促进房地产市场健康发展上发挥着不可忽视的作用。契税是房地产税收中从需求方进行调节的一个税种，它的设置在一定程度上会影响到房地产的市场需求。当房地产结构不合理，价格背离房地产企业的实际生产情况，出现虚高或低迷时，可以通过调整契税税率、减免税政策，再配以其他相关政策，进而影响房地产的发展规模，达到调整产业结构，改进生产的目的。　　（二）契税收入成为增加地方财政收入的稳定来源　　契税收入增收迅速，已成为增加地方财政收入的稳定来源。契税征收具有以下特性：一是课税范围的广泛性。只要有土地、房屋权属转移行为发生，均构成契税的纳税义务人，没有所有制、行业、地区、部门的限制。二是取得收入的及时性。根据《契税暂行条例》规定：契税纳税义务成立的时间是在签订土地、房屋权属转移合同或取得土地房屋权属转移实质性凭证的当天。期限定在办理土地使用证、房屋产权证之前，避免了国家税款的拖欠、迟缴。三是税基的稳定增长性。大力发展房地产业是我国经济现代化发展的内在需要，国家已经把住宅建设作为国民经济的支柱产业和新的增长点来重点扶持和推动，房地产业的兴旺，为契税的发展提供了广阔的天地。　　（三）契税具有调节收入分配功能　　通过对单位或个人购买房屋或承受土地权属支付经济利益时课征契税，将已分配国民收入的一部分集中起来，形成又一次分配，从某中程度上讲，实现了调节收入分配的职能。此外，契税还能结合民众实际，通过实施与老百姓切身利益密切相关的税收优惠政策，解决或缓解买卖房屋中的一些问题。　　二、开发区契税征收基本情况　　按照北京市的统一要求，从2001年1月1日起，契税的征管职能由财政部门划转到地税部门，但仍然采取委托房土局代征的方式。根据京地税地[2004]564号文件要求，从2005年1月1日起，契税改由地税部门直接征收。为此，开发区分局采取建立健全各项征管制度，完善征管工作规程，进一步规范契税减免申报程序，加强房土部门的协调，“先税后证”，有效控制税源等项措施，保证了契税直征工作的顺利开展。契税收入持续快速增长，已逐渐成为我局税收收入新的增长点。　　具体征收情况如下表所示：　　三、契税征收过程中存在的问题　　在契税征收工作中我们感到，单位之间房屋及土地转让环节相对比较规范，而个人存量房交易和转让环节、个人购买增量房以及自然人提供“拆迁货币补偿协议”（以下简称协议）进行契税减免或退税中存在一些问题。　　（一）个人存量房交易环节中存在“阴阳合同”　　在个人存量房交易环节中，一些产权所有人在进行同一套存量房交易时，却签订两份价格不同的交易合同，高价合同是实际成交合同，低价合同用于办理过户，以达到逃税的目的，这就是所谓的“阴阳合同”。　　其实对于购房人来说，二手房交易中若不如实申报成交价，将会导致购房人以后再次转让该房产时税费大幅增加。例如，购房人实际以50万元的价格成交，但却只以30万元的价格申报，其取得的购房发票也只能是30万元，当其再转让时购房成本只能以30万元计算，这将会导致其相关税费大幅增加。同时，在二手房交易中签订“阴阳合同”也极易引发合同纠纷，导致交易双方当事人不必要的经济损失。　　另外，这种做法还涉嫌违法、犯罪。我国《税收征收管理法》第40条明确规定：“纳税人采取虚假的纳税申报的手段，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款，处以不缴或者少缴的税款5倍以下的罚款”。刑法则规定：偷税数额占应纳税额的10%以上并且偷税数额在1万元以上的构成偷税罪。　　（二）个人购买增量房的退房合同存在问题　　在我们日常所受理的契税退税工作中，发现这样一种呈上升趋势的怪现象：购房人退房、退契税，而且所签订的退房合同均为同一家房地产开发商。退房原因大致为以下四种情况：　　1.房屋本身的质量问题；　　2.房屋价格的大幅度下跌；　　3.购房人与开发商或物业管理公司之间有不可调和的矛盾；　　4.购房人自身的原因，如小区环境、户型不理想、工作生活不便利、无力还贷等。　　但是，经过个案研究，我们发现小区及其房屋本身并不存在任何环境和质量问题，在二级市场上的房屋均价与2004年年初相比上升了四到五成，且上述楼盘在二级市场表现十分活跃。因此，即使上述第3、4条原因存在，绝大多数购房人也不会放弃一笔不菲的卖房收入，而甘愿缴纳违约金与开发商签订退房合同。所以，随着退房合同的增加，究其原因只有一种可能，那就是原本应进入二级市场的房产，为了逃避营业税和个人所得税又重新回到了房屋交易的一级市场。而目前税务机关并无有效的手段去控制这种潜在税源的流失，形成我们征管上的真空。　　（三）拆迁货币补偿协议中存在的问题　　1．虚假协议频繁出现　　我局在受理个人契税减免和退税环节中发现多份虚假拆迁合同，尤其在2005年以后纳税人在减免、退税环节所提供的虚假协议数量呈上升趋势，自2005年起，经分局稽查局核查出的虚假协议涉及的拆迁货币补偿金额就超过了1200万元。　　其疑点主要体现为以下几个方面：（1）协议中标明的被拆迁人持有非北京居民身份证；（2）同一被拆迁人持有多份协议；（3）协议中拆迁方的行政公章无法清晰辨别，另有一些协议中的拆迁方行政公章与拆迁方名称并不一致；（4）协议中没有明确标注拆迁号，甚至有的协议中无此项目，且纳税人无法提供有效的拆迁号；（5）协议中的土地或房屋面积较大，且补偿金额额度较大、但被拆迁人仅有一人；（6）被拆迁人户口所在地与协议中的地址不一致；（7）协议中只标明被拆迁的房屋或土地的拆迁金额，其余补偿款项均为零；（8）拆迁号明显大于拆迁公告中公布的号段；（9）协议中的字迹非常潦草，且多混用圆珠笔、签字笔或钢笔填写；（10）协议中有明显人为改动痕迹；（11）协议中拆迁方的行政公章为虚刻公章。上述协议经与相关房管、建设、拆迁等部门核实，绝大多数为不真实协议。　　2．提供不具备契税减免条件的协议　　根据《北京市契税管理规定》，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，被拆迁人获得货币补偿并且重新购买土地、房屋权属的，其购买价格没有超过货币补偿额的部分，免征契税；超过的部分，按照现行政策执行。但是，有部份被拆迁人持有的协议中的拆迁方仅为乡镇人民政府或村级管理部门，且无法提供县级以上人民政府的相关批复，所以该类协议并不具备契税减免和退税的条件。　　3．出现一份协议两次使用的情况　　京财税[2004]16号文件第二条第二款规定：“凡被拆迁人不能提供拆迁补偿协议原件的，由主管地方税务机关填写《证明函》，被拆迁人持《证明函》向拆迁人申请取得房屋拆迁货币补偿协议复印件，并加盖拆迁人行政公章。地税局凭加盖拆迁人公章的拆迁补偿协议复印件及《证明函》回执，视同拆迁补偿协议原件办理有关减免税审批（核）手续。”文件规定是建立在对被拆迁人信任的基础之上的，但这种信任却被少数别有用心的人所利用，以达到其偷逃契税的目的。其具体操作手段为：被拆迁人隐匿已使用过的协议原件，向主管地方税务机关提供未使用前协议的复印件，申请《证明函》，然后持拆迁人出具的回执和协议复印件到税务机关办理相关减免税审批（核）手续。由于区县一级地税机关与拆迁部门的信息无法互相共享，此举若用于异地购房极难被发现。　　四、对进一步加强契税管理的几点建议　　（一）全面加强学习，提高素质和能力　　契税征收工作政策性、业务性和综合性强，点多面广量大，情况很复杂。并且，2005年1月1日以前税务机关没有对契税进行直接征收，一定程度上缺少直接征收契税方面的经验。因此，契税征收人员要加强对相关税收政策和法律知识的学习，不断拓宽视野，提高政策业务水平和服务质量。对契税征管条例和实施细则要认真研读，融会贯通，熟练运用。要及时了解掌握新颁布的各项政策法规，严格做到依法行政。要关注契税征收管理中容易出现问题的环节，及时解决发现的问题。　　（二）加强法规宣传，做好纳税服务　　通过各种途径加强对契税政策、法规的宣传，使广大纳税人充分了解契税政策，明确契税征收的目的、意义，让契税政策更加深入人心，从而不断增强纳税人的法制观念和提高纳税人自觉申报纳税的意识。要科学、依法简化有关征管手续，进一步完善征管手段，要以信息化为依托，不断提高征管工作的技术含量，使契税征收及减免、退税手续的办理更加便利和快捷，从而为纳税人提供更为优质的服务，争取纳税人对契税征收工作的更多理解与支持，尽力消除纳税人运用签定“阴阳合同”等手段逃税的现象。　　（三）加强沟通联系，开展调查研究　　地税部门要加强与房地产开发商及施工建设单位的联系，及时获取建设用地面积、建筑规模、楼层住户姓名、房屋售价等相关信息资料，要建立相应的税源档案，作为契税征收依据，此外，还要定期对区域内的房地产项目以及中介公司进行走访调查，及时掌握准确的*9手资料，全面抓好契税征管工作，确保税款及时足额入库。　　（四）搞好综合管理，增强监督力度　　契税的税源信息涉及许多政府部门。从目前来看，市建委已对地税系统开放了新楼盘信息平台，根据该平台提供的房地产开发单位新开发的户型、售价、面积、户数等基本信息，地税部门可以及时进行相关信息的比对、分析，严格源头控管。但是，鉴于该平台只涉及近两年新楼盘的有关信息，为了更加广泛、全面地获取相关信息，在日常工作中还应注意加强与房土、规划、拆迁办、评估公司等部门的联系。同时，应尽快开发与之相适应的政府部门间可以信息共享的网络平台，更为全面准确的掌握契税信息，及时发现虚假协议、不具备契税减免条件的协议和一份协议两次使用的情况，切实加强对契税的征收管理。　　（五）改进对指导价格的调整　　目前，存量房转让的指导价格主要是依据北京市统计局发布的各级次土地上的各类不动产的平均交易价格按年确定的。但是，近几年来房地产市场不动产交易价格涨幅较快，且存在很大的不可预测性。随着国家税务总局对于房地产征收一体化进程的推进，指导价格在实际工作中已逐渐成为不动产交易环节所涉及的各相关税种的计税依据，如果它在客观上存在偏低的情况势必在税款征收上造成一定程度的隐性流失。反之，纳税人无法接受。建议对指导价格视情况不定期进行调整，保证指导价格更贴近实际的市场交易价格，以实现公平税负。