[原创]房地产开发经营企业避税形式与税收政策改进来源：福建省地方税务局作者：杨纯华王红梅日期：2008-02-25字号[ 大 中 小 ] 　　目前，房地产开发经营企业的避税行为已经贯穿于其经营的整个过程，避税手段叠出，避税得利颇厚。由此，国家税收损失巨大。究其原因，可以说是多方面的，但主要与税收政策设计存在太大的避税空间有关。本文在对房地产开发经营企业避税形式具体分析的基础上，提出了反避税策略。　　一、房地产开发经营企业避税形式　　(一)以股权转让作掩护，逃避纳税现行规定，房地产开发经营企业获得出让土地使用权后在一定的期限内必须按合同约定用途开发，同时还规定在支付全部土地使用权出让金、并完成开发投资总额的25％以上的，可以转让房地产。这一规定的主要意图是限制囤积和炒买炒卖土地。现实中土地使用权再转让这样的经济行为的发生是必然、也是不可避免的。税法规定，转让土地使用权必须缴纳营业税、土地增值税和相应的企业所得税。而整体股权转让，只就股权转让的收益缴纳企业所得，不征营业税、土地增值税。以炒卖土地为主要目的的开发商囤积着大量的地块，在无力开发情况下，则将所圈的地块划分为若干小块，成立相应的房地产公司，而后整体股权转让，达到逃避营业税、土地增值税等多项税收的目的。实质上土地使用权的再转让却在股权转让的掩护下逃避了营业税、土地增值税，甚至连股权转让收益的所得税征收难以实现。而股权转让在外资企业中大部分在境外交易，或者私下成交，欲要掌握转让收益的证据难上难。受这种避税方式的诱发，土地入股成立房地产公司，而后转让股权成了整个房地产行业土地炒买炒卖的法宝。更有甚者，将开发完成的写字楼，按楼层分割成若干部分，根据购买者的需要以房产为注册资本，成立若干不同性质的公司，按公司的整体股权转让，名其为“买房送公司”，以逃避税收负担。　　(二)以资本弱化为手段，降低税负房地产业的所得税税负是外资企业中*6的行业之一，税率33％是外资企业平均所得税税负的3倍，通过资本结构的调整，扩大举债，支付境外关联公司利息的预提税仅10％，两者相差23％。在如此高额利益的驱动下，以“财务杠杆”放大利润是房地产业企业极为惯用而又简单的避税手段，所以资本弱化在外资房地产业可以用泛滥成灾来比喻，也成了这个行业降低税负的法宝。由于房地产开发经营企业的门槛不高(福建省规定注册资金500万就可以成立房地产公司)，只要有可供获得土地使用权资金，就完全可以启动项目，其后通过关联企业借款、银行贷款、房屋预售款收入、施工企业垫资等方式完成销售利润。国家统计局网站2005年12月公布的*9次全国经济普查主要数据公报(第三号)显示，2004年末，房地产企业法人单位资产合计为69774．7亿元，负债合计为50653．O亿元，所有者权益合计为19121．7亿元。房地产业企业法人单位的资产负债率为74．1％。从税收的角度看，只要把房地产经营企业法人单位的资产负债率为74．1％降低一半即负债率为37．05％，意味着25327亿元转为企业的资本投入，仅这项按银行基准年利率6．12％计，2004年减少利息支出相应增加纯利润1547亿元，全国增收所得税5lO亿元。该年房地产业企业法人单位主营业务收入为14740．6亿元，利润总额1225．5亿元，销售利润率还不到10％，只要降低负债率，房地产业的利润率超过了20％。这就是公众、媒体预期的房地产业利润率和实际的利润率落差的根本所在。　　(三)刻意虚设免税公司，转移利润房地产开发经营企业根据需要设立关联公司，作为道具来逃避税收。最常见的是在国内设立关联公司，利用国内的税收优惠转移利润。《关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税字[1994]001号)文件，规定对新办的独立核算的从事咨询业(包括科技、法律、会计、审计、税务等咨询业)，信息业，技术服务业的企业或经营单位，自开业之日起，*9年至第二年免征所得税。有的房地产开发经营企业成立关联的咨询、广告、房地产代理等公司，虚开(或虚增开具)咨询、广告费用，加大开发成本和费用。而税务机关认定其偷税证据不足，有机构、有人员、有提供劳务。认定其避税同样存在难度，关联关系不明确，计税价格也无从相比。另外，还通过享受免税优惠的关联公司，将评估增值后的资产注入房地产公司，增加其资本，也由此提高了折旧的成本，反过来也可以将房地产经营公司的优良资产，能带来高收益的资源转移(承包、租赁、投资、买卖)到免税公司，等等不一而足。房地产开发经营企业通过上述股权转让、资本弱化、利润转移等避税于法，转移或隐瞒房地产公司的利润。表面上看，这些企业的利润低，可实质通过关联公司避税获得极大的回报。　　二、有关税收政策改进房地产开发经营企业大肆避税，究其原因有二：　　*9，法定税负高。房地产开发经营企业在销售房地产环节，涉及营业税及其地方税附加、土地增值税、企业所得税等12个税种，仅营业税和所得税税负就达销售收入的10％，从宏观看，把房地产业的税收过多地加在了开发阶段，即一级市场上。房地产商的名义税负很高。一般而言，税负越高，避税的风险收益就越大，当事人的避税欲望就愈大。　　第二，税收优惠政策造成不同行业不同企业之间的税负不平衡，为避税提供了有利的条件。因此，反避税必须从制度改造人手。　　(一)完善房地产企业税制，堵塞税收漏洞从长远看，首先，应以物权法出台为突破口，增加房地产存量阶段的税收，减轻开发、销售房地产的税收负担。目前，“两税”合并已成定局，在收入确认、计税成本、预征税款、税基、期间费用处理等方面一致的基础上，尽量减少例外条款。突出税收的公平原则，以避免由于执行政策不一导致的避税。其次，清理税收优惠，体现公平效率。从某种角度看，采取异常行为安排以达到享受税收优惠的目的，实质是税收不公平的反映。只要有免税优惠存在，就一定有可能被利用做为避税的工具。所以对现行的税收优惠进行清理，尽可能减少税收优惠，真正把优惠落实到应该享受优惠的人群和鼓励的企业。　　第三，通过税收调控，限制炒买土地。对房地产企业获得土地使用权到符合《城市房地产管理法》规定的可以转让房地产这个阶段，以股权转让为名，实质出售房地产或土地使用权，必须要求将该项业务分解成转让股权和转让土地使用权两项业务，对项目公司，即使是以转让股权为名义的也应该按转让房地产(或土地使用权)业务征收土地增值税、营业税等相关的税费。　　(二)积极有效探索，遏制资本弱化现阶段必须制定反资本弱化的政策，遏制房地产企业资本弱化的泛滥。目前国家有关部门已经采取措施，如国家税务总局出台了《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2006]3l号)，对反资本弱化做了有益的探索，也是反避税的重大突破。这项政策也应该有计划地先在高税率的外资房地产业推行。　　(三)出台反避税法律，加大处罚力度参考美国和欧洲等国家的相关法律，尽快起草反避税相关法律文件，首先对突出的避税问题加以规范。近年，我国对外资企业反避税转让定价调整取得卓有成效和经验，也依赖于《外商投资企业和外国企业所得税法》相关条款的规定，做到了有法可依，但是还不够完善。同时对避税的认定要建立在征税机关具有较高的业务素质和职业道德基础上，目前，我国从事专业反避税的人员有限，要查处所有的反避税，那是不现实的。因此，逐步建立、完善反避税法律，才能使税企双方共同遵从。其次，加大避税处罚力度。美国从1996年就转让定价违法问题增加处罚规定，对调增所得税净额达500万美元以上，按其调增额分别罚款20％一40％。力度之大，令避税企业望而生慰。目前，我国税务部门对避税的查处大多只进行调整，很少处以罚款，甚至连滞纳金都免了，使得避税企业产生了侥幸心理，为此，笔者建议在今后反避税税制建设中，加强对避税的处罚性规定，按征管法加收滞纳金。另外，反避税的法律可以先单行法中单独条款规定，渐进推行，避免大面积实施引起大的动荡，影响经济的平稳发展。　　(四)完善管理措施，加强税务监管首先，要加强房地产开发项目管理，建立开发项目台账。税务机关要做好房地产项目的登记和检查，深入实际取得房地产开发项目的详细资料，根据开发项目的台账记录，进行动态的跟踪管理。其次，要建立科学有效的房地产价值评估制度，确定房地产销售的市场价格。再次，要加强财政、税务与其他房产管理部门的协作，在办理产权证环节严格把好税收关。最后，要加强税收宣传培训，落实《税收情报交换规程》，并根据该规程要求，对县区税务局提出的情报交换的内容指定专人处理，真正使情报交换的工作落到实处。　　作者单位：福建省地方税务局税收科学研究所