房屋租赁业税收征管存在问题及建议初探来源：唐山市地方税务局作者：王双宏 张庆顺日期：2008-07-08字号[ 大 中 小 ] 　　一、当前房屋租赁业的特点　　（一）租赁形式多元化。一是单位或企业将临街房屋改造用于商店门市直接租赁；二是个人将临街房屋出租用于商业经营；三是个人住宅用于出租。企事业单位将闲置房屋用于租赁，税务机关比较容易发现，从而可以采取有针对性的税收征管措施，其税收的征收管理工作相对比较到位，但个人房屋用于租赁的租赁行为隐蔽性相对较大，承租人往往以出租人的名字办理营业执照和税务登记证，这种情况税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些，税款流失严重。　　（二）房屋租赁渠道与租金给付方式多元化。房屋租赁业务可划分为直接出租、中介出租、自行出租等类型。直接出租多数是单位（企业）直接将房屋出租给承租人，租赁双方一般都签订有房屋租赁合同，且大多数情况下是先交租金后用房；中介出租是指通过租房中介机构或经纪人出租房屋，大多数个人出租住宅用房和一小部分营业用房的出租采用这种方式。中介出租的租赁双方一般也都签订有租房合同，房屋租金一般也都通过中介机构或经纪人结付；自行出租是以个人名义办理证件而直接收取租金，具有较大的隐蔽性和不确定性。在租金给付方式上，除了以货币直接支付外，还有以下两种支付方式笔者认为更要引起足够的重视。一是以支付工人工资的方式代替房租。出租方对外出租条件是解决若干下岗工人重新就业问题，承租人支付这些工人工资后租金便不了了之。二是以报销各项费用的方式顶替房租。出租方不收取租金，每年在承租方报销一定的费用。一方面，出租方能够处理一些不合理的费用，另一方面，承租方用出租方报销的票据冲减了费用。　　二、征管中存在的问题　　一是相关税收法规宣传不到位，纳税人对此项收入没有足够的纳税意识。就目前来看，无论是在税法的宣传对象上还是在征、管、查的重点上，我们都是围绕着企业以及企业的主要收入这个中心开展工作，对于房屋出租这个行业以及个人出租房屋需要申报纳税的相关税法宣传不够，对相关税法宣传的重视程度也不够，导致许多纳税人对出租、转租房屋应该申报纳税的意识淡薄，对应申报、缴纳什么税、缴多少税不是很了解。　　二是针对房屋出租收入的税收政策的可操作性不到位。尽管早在1999年5月4日省局就印发了《河北省房屋出租业税收管理暂行办法》（冀地税发[1999]44号）文件，对房屋出租业的税收管理进行了详细说明，但笔者认为对于房屋出租业的管理应该是多部门协调联动，重点在于源泉管理。税务机关按照《征管法》以及省局的规定即使能够实现比较理想化的税务管理，那么花费的税收成本也是相当高的，不符合成本效益原则。　　三是征管难度大，税务管理不到位。首先，税务机关对于出租这种行为的认定存在困难。承租人往往以出租人的名字办理营业执照和税务登记证，这种情况税务机关一般很难及时发现，其税收的征收管理难度要相对大一些。其次，在计算应税所得额过程中，扣除项目多，计算审核繁杂，征管工作量大，加之个人出租房屋收入涉及的税种多，纳税申报表多，税率形式多，纳税期限不统一等诸多问题，既不便于纳税人申报，也不便于税务机关管理，加大了征管难度。第三，有些出租人将房屋出租后已经不在本地居住，只是在收取租金时才偶尔回来一次，有的甚至连租金的收取也是通过银行转账进行，对这些出租人的税务管理存在困难。　　四是个人房屋出租行为隐密，管理过于粗放。目前，政府对个人房屋出租行为的管理制度不健全，管理部门职责不够明确，综合管理手段不得力，管理行为不规范。租赁行为大多未纳入政府管理，没有签订合同，未经发证，没有监督制约，收入带有很大的隐密性，税务机关难以发现并认定。即使有举报，租赁双方若一致认定为无经济利益的亲朋好友借用，征税就难以实施　　三、改进建议及措施　　（一）加强税法宣传，增强执法刚性。要充分利用电视、电台、报刊等多种宣传媒介以及市场广播站、电子显示屏等形式广泛而持久地宣传房屋租赁业房产税政策，力争做到家喻户晓。要让纳税人明白自己因何纳税，怎样纳税，纳多少税，逐步增强纳税人的自觉申报纳税意识。　　（二）开展税源普查，健全税源底册。在以往的税收征管中，由于台账不实，税务人员自己都无法知晓具体的出租户数，形成“见一户收一户”的混乱局面。为了摸清税源底数，掌握税源变化情况，笔者建议税务机关要紧紧依靠当地乡镇政府、房产、公安、工商部门的支持配合，按街道逐户实行“拉网式”的调查登记。地税部门要定期开展税源普查，并按出租者、实际使用人的姓名、房屋状况、出租面积、出租的期限、租金的多少及收取租金的方式等分地段建立“房屋出租业税源底册”，使其纳入正常税收管理的轨道。同时，建立出租房屋数据库。例如，可以将房屋出租的截止期间输入计算机，在租期即将到期的前一个星期使计算机能够及时提醒，这样可以极大地提高工作效率，从而为房屋租赁业税收征管提供*9手详尽资料。　　（三）认真审核，分类管理。一是将清查出来的纳税人认真审核，建立征管台账；二是按不同类型分类管理。如：对单位、企业租赁的房屋，由税务机关核实单位企业自行申报缴纳，税务机关检查；对个人经营性房屋按自用或租用划分，经营性房屋的使用人只要其办理的营业执照、税务登记证、房产证、个人身份证“四证”名字相同，便认可为自用房产，否则按租用征税；三是对个人的出租房屋（包括经营店铺和住房出租），若发现租赁合同与实际情况中的租金水平相差较大，应按房屋所处楼层、地段的不同，差别核定单位面积租金计征税款，按月申报征收。　　（四）抓住源头，委托代收。笔者在调查中发现，承租户经营地址固定，容易查找且纳税意识较高。而出租人的身份复杂，有经商的、公务员、无业人员等，由于行踪不定，很难做到按期申报纳税。只有从承租户人手，抓住源头，委托承租户在支付租金时代扣税款：一是与承租户签订委托代征协议书，明确委托代征的各项权利和义务。要求承租户在每月缴纳其经营项目应纳税款时一同缴纳房屋出租税收，并在给付租金时将完税票据交给出租户；二是对于能达到主动按时申报纳税条件的出租户，采用出租户自行申报缴税的办法。　　（五）发动社会力量，开展协税护税。建立举报奖励制度，严厉打击偷逃税行为。税务机关可以借用村委会、镇政府等力量开展协税护税活动，还可以设立举报奖励基金，公布举报电话和举报接受单位，鼓励群众对偷逃税行为进行举报，并对举报属实的从严处理，对举报人予以保护和奖励。　　（六）完善征管办法，强化发票监控。一是合理确定征收方式，准确核定计税依据。对不提供、不能提供房屋租赁合同（协议书）或提供的房屋租赁合同（协议书）不真实的纳税人，实行核定征收方式。同时，联合公安、房管等部门，根据出租房屋的地理位置、租赁市场价格标准等情况，逐地段、逐区域、逐市场确定每平方米每月计税租金幅度，并由政府予以公布，以增强计税依据核定的准确性；二是强化发票监控。对不按规定开具、索取房屋租赁业发票的单位或个人加大检查和处罚力度，努力寻求以票控税长效制约机制。　　作者单位：丰润区地税局