[原创]“阴阳合同”泛滥造成二手房交易税收流失来源：中国税务报作者：白彦锋　张静日期：2012-05-28字号[ 大 中 小 ] 　　经过首次交易的房屋再交易或多次交易，都可称为二手房交易。根据税法规定，进行二手房交易，无论是买方缴纳的契税还是由卖方缴纳的营业税以及买卖双方均需缴纳的印花税，计税依据均为房屋交易的价格，而且个人所得税和土地增值税的计税依据也与房屋交易的价格有密切关系。现实中，一部分购买、出售二手房的当事人为了减少应缴税费，降低交易成本，会在二手房经纪公司的“出谋划策”下签订“阴阳合同”，以达到偷逃税款的目的。　　“阴阳合同”又称“黑白合同”，是指合同的当事人出于规避政府管理或经济利益*5化的动机，对同一单交易签订两份内容不一致的合同，其中一份提交给相关部门查验和备案，但合同当事人并不实际履行；另一份合同仅为合同当事人掌握，当事人约定据此履行。前者称为“阳合同”，后者称为“阴合同”。阳合同是国土资源与房产管理局提供的标准的房地产买卖合同，此合同的成交价格是申报纳税时的计税依据。阳合同所体现的交易价格往往大大低于实际成交价格。　　“阴阳合同”造成的税收流失及其原因分析　　目前地产中介行业中“阴阳合同”泛滥的根源在于房屋过户的最低指导价格与市场价格存在巨大差价。　　笔者认为，二手房交易指导价调整严重滞后的原因主要有两个方面。首先是地方政府不愿意承担房地产调控失利的责任。众所周知，我国近年房价的持续攀升已经在社会上引起强烈的反对声音，人们对国家房地产宏观调控不力已颇有微词。在这样的背景下，很多地方政府为了自身政绩，担心触犯众怒，迟迟不肯上调二手房交易指导价。　　其次，二手房交易指导价与基准地价挂钩，而基准地价又涉及地方拆迁等问题，可谓牵一发而动全身。基准地价上升，必然会导致政府相关拆迁成本上升。因此，政府为了维护自身利益，对适时调整二手房交易指导价不太热衷。　　再次，我国相关政策欠完善。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产成交价格申报制度，然而至今尚未出台具体实施细则。相关主管部门虽然对二手房买卖双方价格申报有一套评估机制，但是又有政策规定房屋买卖不可强制性评估。并且，影响房屋价格的因素众多，诸如区位、面积、时间和环境，还有房屋的户型、结构、楼层和朝向，以及交易者的心理、偏好、对未来的预期、讨价还价能力和交易双方之间的关系等。计税价格的确定缺乏法律依据。此外，税收征收机关的裁量权缺乏可操作性。例如《中华人民共和国契税暂行条例》第四条第三款对土地使用权交换和房屋交换应征契税的计税依据作了明确的规定，即成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。可是具体实施起来，怎样的价格算是“明显低于市场价格”，什么理由才算是“正当理由”，都没有明确的政策依据。政策的不完善和征管方式的落后为二手房买卖偷逃税留下了可乘之机。　　针对二手房交易税收流失的控制措施　　首先，应尽快建立二手房交易计税价格核定机制。一方面，各地地方政府、建设部门以及税务机关应加强协调合作，尽可能掌握多方面的综合信息，把握市场动态，为制定合理的二手房交易指导价提供科学依据。计税价格体系建立以后，应尽快实现价格信息的一体化，并及时根据市场交易信息定期更新，形成科学合理的房地产交易计税价格核定机制。　　其次，相关部门应完善政策，制定科学合理的计价体系。房地产主管部门应该尽快研究和出台二手房成交价格申报实施细则，完善二手房成交价格申报工作制度，堵住漏洞，防止一些不法分子钻法律规范的空子。　　再次，应建立公示制度，实现信息对称。　　信息不对称指的是在交易中，某些参与者拥有另一些参与者不拥有的信息。在这样的信息不对称环境中，占据信息优势的一方可能会以此谋求*5利益。例如，2009年末，北京市二手房交易市场异常火爆，其原因主要就是二手房买卖的各项税费优惠政策即将到期，一些提前知情的购房者急着搭乘优惠政策的末班车。可见，缺乏指导性、长期性、前瞻性的政府政策，会加剧二手房交易市场上的投机行为。各地政府要加快税收征管一体化、信息化的步伐，定期向社会公布政策方向，制定稳定的调控规定，做到信息透明。　　作者单位：中央财经大学