关于节能减排的税收优惠政策在房地产开发企业中的应用研究来源：徐州市地税局作者：日期：2013-02-04字号[ 大 中 小 ] 　　〔内容提要〕在房地产业是拉动国民经济增长*5行业的今天，研究节能减排的税收优惠政策在房地产开发企业中的应用，鼓励房地产开发企业使用节能减排的环保材料，必然会拉动多个相关产业对其自身节能减排生产的投入，必将为建设资源节约型、环境友好型社会打下坚实的基础。　　〔关 键 词〕节能减排　税收　应用研究　　改革开放以来，我国经济快速增长，各项建设取得巨大成就，但同时也付出了巨大的资源和环境代价。主要表现在：　　经济高增长导致能源消耗增大。特别是高耗能、高排放行业增长过快，产业结构重型化的格局没有改变；能源转换效率低下，导致能源消耗上升。在我国的能源资源中，煤炭的比重无论是在能源消费总量中还是在能源生产总量中均占70%左右。但由于技术方面的原因，煤炭的转换效率较低，这也是近年来我国能源消耗上升的重要原因之一。一些经济强省，往往能源缺乏，以江苏为例，80%煤炭资源需要从省外购进，如果不注重节约使用，发展将难以为继；消费结构升级和城镇化进程的加速也导致能耗和污染的加大。　　正是在这种形势下，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》明确提出，“十一五”期间单位GDP能耗要降低20%左右、主要污染物排放总量要减少10%.这是构建和谐社会的重要举措，也是建设资源节约型、环境友好型社会的必然选择。　　为顺利推进这项工作，实行有利于增长方式转变、科技进步和能源、资源的节约，财税制度的调整势在必行。而现实严峻的形势是，2006年全国在节能、减排方面的任务未能达标；2007年7月国家统计局、发改委和能源局联合公布的“2007年各省、自治区、直辖市单位GDP能耗等指标公报”（不含港澳台数据、西藏数据暂缺）显示，单位GDP能耗下降3.66%，也未能达到下降4%的目标；2008年上半年的形势更是不容乐观，如果这种情况持续下去，可持续发展将变成一纸无法兑现的空头支票。　　基于上述情况，本课题组试图就节能减排的税收优惠政策在房地产开发企业的应用方面做些积极的探索。　　一、房地产行业在节能减排中的地位　　众所周知，房地产业的建筑成本中70%是材料消耗，这些材料需要由建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，因而，房地产业的发展必然会波及、拉动这些产业的发展。从工业发达国家的统计数据来看，房地产业产值每增加1个百分点，将带动相关产业产值增加1.5到2个百分点。而我国，由于是新兴市场国家，房地产业对全国GDP增长的贡献率，比一般市场成熟国家都有高，2001年的直接贡献率为1.3%；2003年是2.5%，如今更是达到3%以上。　　可以说房地产业是拉动国民经济增长*5的一个行业。这种房地产业在国民经济中的特殊地位，就决定了其在节能减排中的重要地位。而且房地产是“安居”的必需商品；在当前就业情况不是很乐观的情况下，安居对于社会的和谐和稳定则显得尤其重要。　　至于税收政策，讲究激励与约束并重，不能一提到节能减排，想到的就是如何加税，比如开征燃油税，加征环保税等等。　　经过对当前形式分析讨论，课题组一致认为，当务之急不是加税，应该慎重研究的恰恰是如何减税的问题。因为，无论在哪一个环节加税，最后都要由消费者承担；在房价已经畸高、通货膨胀比较明显的今天，研究的重点无疑应该是如何减税的问题。其在房地产业的具体措施为，对于省地、节能、环保材料应用比重较大的房地产项目，应予适当的税收优惠，以此来引导房地产业的健康发展。　　二、调整房地产行业税收政策的必要性和可行性　　自1994年我国税制改革以来，实现了经济与税收的稳步、快速增长，税收年均增幅达到1000亿左右。但近三年来，经济的发展与税收的增长已经变得越来越不协调，按国家统计局数字，2008年上半年GDP以10.4%增速“回落”，税收却以30.5%的增幅再创历史新高。这一方面说明了经济发展与税收增长的严重失衡，另一方面也给我们在税收政策的调整上争取了较大空间；因此，数据刚一公布，7月28至29日，国家发改委就在京西宾馆举行了“第31期发展改革研究班”，全国31个省、自治区、直辖市的发改委主任、经济贸易局局长、物价局局长等上百人参加了会议。讨论研究在通胀加剧、能源价格飙升、出口下滑、次贷危机的当前情况下，如何走出经济发展的困境，如何既保增长又治通胀，其中一个热点问题就是节能减排。　　在治理通胀的宏观背景下，土地和信贷的闸门已经控制得很紧；在节能减排的前提下，建筑成本中又增加了墙体保温工程；在汶川地震后，保障安全越来越受到重视，强制增加的框架结构设计，无疑也增加了房地产开发的成本；而且，如果总部位于澳大利亚墨尔本的全球第二大铁矿石企业必和力拓（BHPBilliton）和总部位于伦敦的全球第三大铁矿石企业力拓（RioTinto）公司合并成功，就有可能进一步提高铁矿石价格而使建筑所用钢材的成本飙升，这些增量成本无疑会增加房地产的价格而导致新一轮的价格上涨，这与通胀的治理必然是背道而驰，但如果抑制价格上涨，上述这些涨价因素房地产开发企业又如何消化，如果房地产业不能健康发展，鉴于其在国民经济的重要地位，很可能会引起经济的一轮衰退，其后果不堪设想。从徐州市地税局五分局所辖区域微观形势分析，同样可以得出上述结论。　　目前徐州市经济开发区内有房地产开发企业46家，约占全市354家的13%.就2008年1—6月份的统计显示，这13%的企业却完成了总收入的38%.累计完成税收收入7546万元，同比增收5050万元，增幅达到202%.其中营业税入库1381万元，同比增收861万元，增长165%；企业所得税入库5094万元，同比增收3401万元，增幅达201%，此外，还有土地增值税、合同印花税以及隶属财政管理的契税等，正是在这种房地产税收超速增长的前提下，减税才有了可能；　　同时，区内的房屋价格从2000年的600-650元/平方，涨到如今的2500-3500元/平方，价格翻了四到五倍，而人均收入的增长才是15-18%，有些低收入人群甚至出现负增长；为促进人居工程的健康发展，减税才有了必要。　　一方面，是税收和房价的高速增长；另一方面，是人均收入的缓慢增加；矛盾越来越突显。同时，房地产交易中的契税统计，也从另一个侧面给我们敲响了警钟。辖区内2008年1-6月契税收入1743万元，较2007年的同期只增加了13%，虽然还是增长，但速度明显滞后于其他税收，这说明房地产交易量在下降。　　因此，无论是从区域经济协调发展、可持续发展、培养税源的角度，还是为提高人民生活以及让人民充分享受改革成果的角度考虑，都应该还“税”与民。因为，科学发展观的本质和核心是以人为本。　　三、有关房地产业的现行税收政策安排　　现行的税收政策主要集中在上游工业产品的投资、生产和销售方面，这些税收政策又主要分布在增值税、企业所得税方面。　　其中增值税的即征即退项目有（仅列举与房地产业有关的税收政策），在生产原料中掺有不少于30%的煤矸石、石煤、粉煤灰、烧煤锅炉的炉底渣及其他废渣生产的水泥；减半征收的有部分新型墙体材料；　　企业所得税方面的主要规范集中在第三十三条和第三十四条明确规定：企业综合利用资源，生产符合国家产业政策规定的产品所取得的收入，可以在计算应纳税所得额时减计收入。企业购置用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可以按一定比例实行税额抵免。相应实施条例的第九十九条进一步解释了第三十三条的内容，所称减计收入，是指企业以《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的资源作为主要原材料，生产国家非限制和禁止并符合国家和行业相关标准的产品取得的收入，减按90%计入收入总额。原材料占生产产品材料的比例不得低于《资源综合利用企业所得税优惠目录》规定的标准。实施条例的*9百条也对所得税法的第三十四条做了具体说明，所称税额抵免，是指企业购置并实际使用《环境保护专用设备企业所得税优惠目录》、《节能节水专用设备企业所得税优惠目录》和《安全生产专用设备企业所得税优惠目录》规定的环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的，该专用设备的投资额的10%可以从企业当年的应纳税额中抵免；当年不足抵免的，可以在以后5个纳税年度结转抵免。　　此外，还有自2007年8月1日起执行的财税〔2008〕24号——关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，相应的优惠政策：对出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税；对廉租住房、经济适用住房建设用地，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；免征廉租住房、经济适用住房相关的印花税；对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税；对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。　　梳理过程中发现，一方面，对于一般性的房地产项目，税法上并没有足够的重视，尤其是节能减排方面，更没有明确的减税措施。这固然是近年防止经济过热、抑制房地产炒卖的导向作用；同时，也可能是认为上游工业产品实施的税收优惠已经足够的结果；但另一方面，对于廉租住房、经济适用住房的发展，却施以了较大的税收优惠；这样处理，解决了部分低收入群体的住房问题，缓解了部分社会矛盾，但从市场的长远发展看，不建立统一的市场，是不利于资源配置的。　　四、明确调整方向加大减税力度　　上述讨论的只是部分正税问题，此外，课题组在对辖区内的宏宇房地产、永嘉房地产、协丰房地产、财苑房地产和中汇房地产等几家典型公司的调研过程中还发现，除了纳入预算管理的正税外，企业承担的预算外各种名目繁多的规费负担也相当严重，这些收费部门除了土地部门、规划部门、建设部门、房管部门外甚至还有电视台的有线部门，其中收费比较大的项目有，公共配套费105元/平方，墙改基金8元/平方等，而且由于煤气公司的改制，原本统一在公共配套费中的煤气安装费用，有重复收费的嫌疑。仅就这几家公司的粗略统计，在不包括上述规费的每百元收入中，其正税负担已经达到19-23%.因此，其税费的负担应该适当调整。　　综上所述，“十一五”期间、甚至在未来比较长的一段时间内，税收政策的调整方向之一，必须明确在房地产方面，而且主要是节能减排方面减税措施的研究。　　其具体的调整措施主要可分为两类，一是税收“原路返回”直接补给房地产开发企业，以补偿其因承担节能减排成本，降低房价产生的政策性负担，可以参考出口退税的管理模式或即征即退模式；二是“转移支付”，形成财政收入后，加大对特定节能减排项目的支持。　　当然，经济发展是非常复杂的系统工程，单独依靠某一方面的政策都难以实现整个系统的良性发展，改革仍是发展的动力源泉。　　比如与地方财政关系密切的土地问题，房地产开发成本构成中的土地，往往被称为“二财政”。以江苏省为例，通过农转非征用方式再出让、出租土地使用权获取经营性收入最多的是苏州市，2002年，获得土地出让收入151.87亿元，占该市财政总收入的52.22%；其次是南京。土地批租给各级地方财政带来了丰厚的财源，推动了地方经济的发展，但这种将50至70年的土地受益一次性收取并花掉的“寅吃卯粮”的做法无异于饮鸩止渴。　　现在，国家已经在研究调整国有土地出让金征收管理政策。在保持现行国有土地出让金一次性收取方式不变的基础上，按照国有土地出让金收入的一定比例建立国有土地收益基金，并规定不得作为政府当期收入安排使用。同时，研究调整国有土地出让金收入分配政策；允许农民将承包集体土地作价入股参与土地开发，保障失地农民的生产和生活权益。　　此外，还有关于如何进一步规范政府间的财政关系问题，建立、健全财权与事权相匹配的财税体制等。所用这些都要和整个房地产税制的改革通盘考虑，包括现在讨论比较热烈的物业税等。　　总之，房地产行业是整个国民经济发展中的一个敏感行业，对于这个行业税收政策的调查研究，无疑将会促进整个系统的协调，鉴于时间、经费以及调研范围的限制，房地产行业的许多相关问题仍有待进一步的研究。