对房地产企业土地使用税征管的调查与思考来源：南昌市地税局作者：杨文军 邓远峰 日期：2013-02-16字号[ 大 中 小 ] 　　房地产行业是一个关系国计民生的重要产业，经过20多年的发展，其加快城市化进程、拉动地方税收增长的作用日益显现，同时也为各级财政提供了坚实的税源基础，有力地促进了国民经济的健康稳定发展。如何进一步强化对房地产行业土地使用税的税收征管，规范房地产行业土地使用税申报行为，已成为我们当前亟需研究解决的课题。　　一、南昌市房地产企业土地使用税征管现状　　（一）房地产企业项目基本情况　　截止2012年9月27日，在南昌市登记的房地产开发企业共计904家（次），有开发项目的开发企业679户，已注销登记开发企业27户，无开发项目开发企业183户，非正常户14户，失踪户1户；我市共有开发项目702个，达到清算条件的开发项目有197个，其中销售率达到100%的有67个，销售率达到85%小于100%的有130个，全市已清算完毕的项目有71个，正在清算的项目有34个。　　（二）南昌市房地产企业土地使用税征收情况　　随着南昌市地税局加大房地产土地使用税的考核，今年土地使用税征收成效逐步显现。2011年1-10月全市房地产企业入库土地使用税7910万元， 2012年1-10月房地产企业入库城镇土地使用税9685万元万元，占土地使用税入库总额，较去年同期增长38.7%.　　（三）南昌市房地产企业土地使用税征管模式　　南昌市对房地产开发企业城镇土地使用税主要以赣地税函〔2005〕197号《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（以下简称批复）为依据，由税收管理人员通过手工计算方式进行征收，计算过程复杂，或者由纳税人预缴方式申报一部分税款，造成土地使用税申报的时效性和准确性难以界定。　　1、清算期限。根据《批复》）规定：“商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次。　　2、计税土地面积。土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，即以《土地使用证》上的面积计算征收。同时，根据《批复》规定：“商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除。”　　3、计征时间。征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。耕地与非耕地的区分，是以缴纳的耕地占用税为凭证。　　4、道路、绿化、公共设施所占用的土地面积。根据《批复》规定：“对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。”　　二、南昌市房地产企业土地使用税征管存在的问题　　（一）片面追求绩效考核成绩，易导致登记信息数据紊乱。当前的绩效考核系统对征收房产税和城镇土地使用税要求同步。然而，房地产企业特殊，由于很多企业在未开发前，可能只有土地没有房产，或者有房产没有土地，但如果只征收了城镇土地使用税或房产税其中之一时，要求补征另外未征的税款。基层分局不得不通过补登信息，征收税款，但这种补征税款的做法，不但错误，而且会导致信息数据录入不准确，在系统中产生垃圾数据。　　（二）税源不易掌握。房地产企业城镇土地使用税较特殊，会随着销售面积增加而减少，且减少的数据并不是简单计算就能得出。目前，还没有一个有效的方法能够解决房地产企业城镇土地使用税计算复杂的问题。随着管理人员不断换岗，时间推移等工作原因，掌握房地产企业的真实的城镇土地使用税税源难度越来越大。　　（三）税收计划任务也会增加城镇土地使用税征管难度。为完成税收计划任务，税务局难以做到各税种均衡入库，往往会因组织入库税款需要，留存税款到以后期间缴纳，增加了城镇土地使用税的征管难度。　　三、加强南昌市房地产企业土地使用税征管的建议　　（一）优化征管信息系统。开发出简单的计算城镇土地使用税应纳税款的软件，如通过EXCEL表设计数学公式计算等，嵌入到省局征管系统中，通过信息化水平控制房地产企业城镇土地税的征管，从目前来看，是个非常好的办法。另外，由于现行征管系统征收数据未从录入信息数据的提取，其录入数据只起到了一个保存作用，作用有限。如果能改进省局征管信息系统，把征收的税款与系统登记的数据关联，征收税款所用的数据从登记模块中提取，就能大大减少随意录入或错误录入数据情况，*5限度地减少人为因素导致少征税款或不征税款情况发生。　　（二）加大评估分析检查力度。建议征管一线人员要以征管工作为主，不断使征管水平提高。加大检查力度，特别是非征管一线部门对房地产企业城镇土地使用税的检查力度，通过多个部门监督，可以有效地减少人为少征税款情况发生。　　（三）加大纳税宣传力度。要通过各种宣传方式使房地产企业了解城镇土地使用税政策知识，提高纳税申报准确度，形成良好的自主纳税意识。　　（四）增加清算力度。房地产企业城镇土地使用税定期入库外，在开发商品销售完毕时时，应结合其税种的清算对城镇土地使用税进行清算，在最后环节把住审核关，确保不少征税款。　　（五）扩大征收范围。城镇土地使用税征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区范围内所有的土地。但在征税范围之外，不能征税。然而，实际征收当中，税务机关可能存在扩大征收范围征税或者因座落地相关一条路或一条街，而产生不一样的征税情形。建议把城镇土地使用税修改为土地使用税，扩大征收对象，征收对象为所有行政区域内占用土地的单位和个人。　　（六）加大处罚力度。纳税秩序的好坏，同税务机关执法环境的好坏有关。如果税务局执法环境宽松，有法不依，对纳税人迟缴税款不加收滞纳金，对纳税人不缴税款或逃避缴纳税款行为不处罚，自然纳税人不会如实申报税款，不会花成本用在税务方面上。本人认为，若要使纳税人纳税意识提高，税务部门和人员的依法治税力度必须提高，必须做到有法可依、有法必依。不收人情税、关系税，是提高征管效率的有力手段。