对溧阳市房地产发展现状对税收影响的研判

对溧阳市房地产发展现状对税收影响的研判来源：溧阳市地税局作者：日期：2013-02-18字号[ 大 中 小 ] 　　近几年来，溧阳市房地产业在自我发展和宏观调控中不断发展壮大，经历了一个从小到大、由弱到强的发展过程，总体上呈现持续、稳定、快速发展的格局，成为推动国民经济和社会发展的新增长点和重要支撑。2008年，面对宏观调控的新形势，我市房地产业总体保持了较好地发展态势，但在发展过程中也出现了一些新情况和新问题。如何进一步加强对房地产市场的引导、规范和管理，主动顺应宏观调控，及时调整发展战略，研究和解决发展过程中存在的问题，是保持我市房地产市场又好又快发展的关键。　　一、今年以来我市房地产业发展的情况和特点　　今年1至6月份我局共征收地方税收97653.85万元，比去年同期增长33%.其中，房地产业税收收入达17773万元，比去年同期增长7.3%，占我市地税总额的18.2%，行业纳税排名第三，仅次于制造业、建筑业。近年来，我市房地产业产值约占全市GDP的10%左右，房地产市场相对成熟，该产业已成为我市经济的支柱产业，为经济发展和改善民生作出了重要贡献。今年以来，我市房地产开发投资延续近两年来平稳较快发展的趋势，继续保持了稳中有升的良好发展态势，但涨幅有所回落，主要呈现如下几个特点：　　（一）房价仍处于上涨趋势，但涨幅整体趋于回落。　　从2007年下半年开始，受宏观调控、市场调节等因素影响，今年上半年，我市房地产业税收首次出现增长缓慢，1-6月份入库17773万元，剔除二级市场税收与房地产业中物业管理经营税收因素，房地产开发企业税收入库同比下降287万元，下降幅度达2%，房地产业占地方税收总量的比例也同比下滑4.4个百分点。据我市建设局开发办数据显示，今年1-6月份商品住房和营业用房的平均成交价格同比分别上涨35.04%和41.15%，但6月份商品住房平均成交价格同比仅上涨12.49%，营业用房更是首次出现负增长，这说明虽然房价整体处于上涨趋势，但涨幅正趋于回落。　　（二）房地产销售总量减少，销售形势参差不齐。　　据统计，今年1-6月份，我市商品房成交面积为23.85万平方米，去年同期为24.41万平方米，同比减少2.29%.从今年的销售形势来看，商品房所处区域、环境等对房屋销售的影响加大，造成各开发项目间销售形势不一。从商品房销售类型来看，居民住宅用房所占比重增大，营业用房一直处于低销量状态。从地块位置和房型来看，主要集中在市区中小面积普通住宅，位置较偏的房源以及高档住宅、别墅、酒店式公寓等销售前景黯淡。销售方式上，期房销售面积增长较快，比重提高。在我市的房地产市场中，除了新增房源，更有每年因投资、投机沉淀下来的数量惊人的存量房，一旦对房价上涨的预期发生转变，相当一部分存量房将逼向市场，从而增加市场的住房及营业用房供应量，形成供过于求的局面。　　（三）开发态势有所减弱，但销售市场竞争激烈。　　受宏观经济环境影响，我市今年新立开发项目数量有所减少。今年1-6月份，我市新立项开发项目仅为5个，开发项目个数较去年同期13个相比下降了61.54%，目前绝大多数为往年立项开发项目的后续开发。大多数开发商将精力集中在销售上，买房送车库、送装修金等新型促销方式层出不穷，销售市场竞争激烈。　　二、当前房地产市场发展中存在的主要问题　　今年以来，我市房地产市场发展总体平稳，但在其运行环节中，也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，影响和制约着房地产市场的进一步健康发展，主要表现在以下几个方面。　　（一）开发环节上，盲目竞争导致开发不合理，影响可持续发展。　　房地产业由于其巨大的利润空间，使得众多开发商跻身其中盲目竞争。近几年来虽然开发了许多商品房，但由于缺乏合理的开发计划，导致目前出现两大难题：一是滞后开发导致税收增量空间大幅度缩水。开发前对可能遇到的困难缺乏预见性，导致在开发过程中遇到拆迁补偿等难题无法解决而延迟开发。滞后开发产生的巨大财务费用、税收成本和开发成本大大挤压了开发商的利润空间，进而影响了企业所得税的入库。我市鑫隆置业的钟家庄地块、丰联置业的平陵商业广场项目、永盛公司的公安干校地块等就属此种情形。二是土地一级市场流拍影响我市可持续发展。今年我市土地一级市场已多次出现流拍现象，流拍现象的出现，使得我市房地产业发展步伐减缓，在一定程度上影响了房地产业的可持续发展。　　（二）管理环节上，多头管理导致口径不一，影响决策判断。　　目前，对房地产业的管理涉及国税、地税、建设局、土管局等多个部门，各部门在业务工作中，由于统计方式的差异，往往会导致统计口径的不一致，进而影响决策判断。例如在对房地产业发展情况的数据统计方面，我局与市建设局开发办统计的数据误差较大。据我市建设局开发办提供的相关信息表明，今年上半年我市房地产业发展情况相对乐观，成交量和成交均价均呈上升趋势，这与全国性大气候及我局房地产业税收入库下降情况显然有所不符。在进行实地走访、抽样调查、信息比对等工作后，我们发现造成我局与建设局开发办信息不对称的原因主要是两者统计口径存在时间差异：开发办统计销售情况是以开发商与购房者在网上签订合同之日即视为已销售并确认合同上的总房价为销售收入的实现，与税收的实现（由预收账款决定的纳税义务时间）相比具有明显的滞后性，因此，开发办提供的信息未能完整反映房地产业发展的现状。另外由于分期付款现象普遍存在而导致税款分阶段入库，所以开发办统计的房产销售情况与我局入库税收反映的情况并不同步，在对这两个部门的数据进行比对时不可能一一映衬。因此，在判断房地产业税收是否及时、足额入库时不能以开发办提供的信息为准，而只能将其作为税务机关掌握企业应税信息、堵塞征管漏洞的一个补充资料。　　（三）销售环节上，无序运作加剧房市低迷，影响资金流转。　　一是忽视供求关系。由于无序运作，导致目前我市房源供大于求，与前几年的购房热潮相比，市民在购房问题上日趋冷静，随着国内房地产市场观望气氛的浓厚，更多的消费者在购房问题上进行理性投资，甚至部分已经投资购房的购买者开始抛售。二是配套设施滞后。由于市区普通商品住宅销售趋缓，天目湖高档住宅销售低迷，造成与之相关的公共配套设施（如菜场、超市、社区活动中心等）滞后开发，更影响了市民的购房热情。　　三、我市房地产市场发展趋势及理由　　（一）我市房地产市场发展趋势　　一是立项方面，将由快速密集向合理布局转变。　　我市近年来在房地产立项开发方面，主动立项、积极推进，目前市区及周边区域商品房开发南已开拓至燕山风景区，有和天目湖开发区连接的趋势，北到昆仑开发区的意达城市花园，西到永盛家园、盛世华城，东到平陵东苑，楼盘呈现快速密集型局面，造成我市城区可开发地块的日益减少。同时受目前国内房地产业不景气的大环境影响，开发商积极性普遍受挫，预计我市年内将不会再有大规模的住宅密集型立项，相反将把主要精力放在改善南片区行政、商业、城市环境等已立项开发项目的合理布局方面。　　二是拍地方面，将由盲目喊价向理性出资转变。　　近年来我市楼盘热卖，房价一路走高的局面使开发商为了追逐高额利润在拍地时盲目喊价，很少考虑土地成本虚高而可能出现的销售困难、信贷危机等。然而自去年下半年以来，房地产商普遍面临银根紧缩的压力，对房市的预期也有所转变，因此开发商在今后拍地时将更趋于理性，这种由盲目喊价向理性出资的转变使政府难以继续靠土地拍卖来维持高增长的财政收入。　　三是开发方面，将由大块开发向小块经营转变。　　在开发环节，很多开发商热衷于进行大地块开发，这是由开发大地块所能取得的高回报决定的。近年来，我市相继开发了嘉丰新城、盛世华城、阳光城市等大地块商品房，销售形势总体不错。但是大地块的开发需要雄厚的资金投入，目前我市绝大部分开发商都已面临资金短缺的难题，暂时无法进行大块项目的开发。相反，以中小面积住宅和少量商业用房为主的小地块开发所需的资金少、风险小，周期短，回报快，因此预计今后一段时间我市房地产企业将把精力转向小地块的开发经营。　　四是销售方面，将由强势热卖向被动消化转变。　　目前我市房地产业已陷于供过于求的困境，房地产火爆热卖的时代已经结束，大多数消费者选择持币观望，沉淀在土地、房源上的资金不能有效的转换成现金流，使得诸多项目资金难以盘活，大幅萎缩的商品房销量使开发商无法进行资金的续投，一些房地产企业的资金链已极其脆弱，为迅速回笼资金，开发商不得不压缩利润空间来进行房地产的“消化”。目前我市已出现房地产企业联合上街宣传促销、买房送装修金、送车库等促销方式，今后开发商之间将展开一轮激烈的楼盘促销竞争。　　五是售后方面，将由无序竞争向打造品牌转变。　　以往开发商主要关注的是商品房本身的质量和建构，对物业、环境等外部条件考虑不多。在开发初期，虽有较为完整有序的开发计划，但往往因为追求利润*5化的目标在真正开发时又改变方案，减少投入。今年我市多次发生小区规划与现房之间落差较大的问题，致使消费者抱怨纷纷，投诉不断。开发商要取得消费者的信任，必须综合考虑商品房的地理位置、发展空间、物业配套等各方面因素，努力在绿化、社区服务、楼宇智能、物业管理等方面下工夫，极力创造良好的生态和人文环境，全面打造优秀地产品牌，品牌战略将引发房地产商之间打响一场激烈的市场争夺战。　　（二）走势分析的理由及依据　　影响房地产走势的因素很多，主要可以概括为以下三个层面。　　1、宏观经济层面　　一是成本增加挤压企业利润空间。今年以来，我市各类建筑材料价格涨幅加快，人工费用涨势明显。其中，建筑材料费价格同比上涨15.1%，比去年同期提高11.15个百分点。七大类建筑材料价格均呈现不同的上涨态势。其中，钢材价格涨势强劲，同比上涨21.3%，比上年同期提高17.55个百分点；木材同比上涨8.15%，比上年同期提高1.85个百分点。同时，受劳动合同法实施的影响，企业用工成本增加。上半年，人工费价格同比上涨11.45%，比上年同期提高3.9个百分点。相反，受供求影响成本的上涨并没有推动房价同步上扬，开发商在面临预期利润大幅缩水的同时还要负担日益沉重的资金成本，不少房企的利润空间已微乎其微。　　二是股市下跌削弱实际购买能力。中国股市在下跌60%后，作为投资主体的中等收入者，财产大幅缩水，购买力受到沉重打击，这对房价的影响是：*9，其对应的中档商品房的购买力大幅降低。第二，房价下跌过程中，接盘者被提前“消灭”或套牢，房价难以找到有效支撑。因为，决定房价最重要的不仅仅是需求，而是实际购买力，缺少购买力支撑的需求是很难转化为实际消费需求的。加之中等收入者同样面临着社会保障缺位难题，不得不自己承担高昂的医疗、教育等等费用，进一步削弱了其对住房的购买力。　　三是汇率调整带来房价大幅波动。房价必定受到汇率变动的影响。当市场预期升值时，大量短期的国际投机性资金将涌入中国，这些游资在房地产市场“守株待兔”，等待人民币升值兑现，由于游资不断加入最终将导致股市上涨，房价上扬。但同时，如果人民币汇率做出调整，国际游资大量撤离国内楼市，则可能导致房价大幅下跌。　　四是国际环境影响房市销售前景。如美国次贷危机，自2001年“9？11”事件后，美联储为了拯救美国经济，将利率一下子降到1%，美国经济迅速复苏，但过剩的流动性导致美元对欧元与黄金的大幅贬值，导致房价和股价不断上扬。从2002年起，美国房价每年以10%以上的幅度上涨，2005年更是暴涨17%达到顶点。然而，随着美国政府不断加息，美国利率在达5.25%后，房价出现下跌，2006年跌了一年，2007年更是“跌跌不休”，直至引发次级房贷难以偿还和债券信用危机。从根源上看，导致次级债危机的“凶手”是美国房地产市场由热变冷。这对我国国民包括我市购房者，势必产生购房上的心理压力。　　2、国家政策层面　　一方面是调整措施。与前几年以收紧“银根”、“土根”为主要方式的宏观调控不同，近年来政府对房地产开发的调控逐渐从控制转向抑制，比如央行的连续加息、期房限转、第二套住房按揭首付上调、征收二手房个税等一系列政策的出台使得投资性及投机性购房需求锐减。另一方面是整合房源。十七大提出“住有所居”的目标后，经济适用房、廉租房等保障性住房供应将大幅增加。我市业已出现由政府设立专门的房地产开发公司从事保障性住房的供应，这势必对以盈利为目的的房地产企业造成很大冲击。　　3、市场需求层面　　一是需求结构发生变化。随着国家调控房市的一系列政策出台，使得投资性及投机性购房需求锐减。更多的购房者对未来楼市的预期由乐观转入观望，同时已经投资购房的消费者开始抛售，尚未进入楼市的越来越谨慎。目前购房主体中以改善居住环境和结婚买房者居多，购房需求日趋理性化。　　二是住房刚性需求减少。对照我国房价的走势，从上世纪90年代开始，上世纪五、六十年代出生的人开始形成对住房的刚性需求，在新增购买力推动下，我国房价走出了一波快速上涨行情。但截至目前，我国实行“一胎”政策后出生的孩子已陆续进入婚育年龄，他们替代计划生育前出生的人口成为住房的刚性需求者。人口结构的这种变化无疑将直接影响到人们对未来房价的预期，而这种预期又将直接对人的消费、投资行为构成影响，并传导到现实的房价中去。而且，我国正在逐渐步入老年社会，由于社会保障体系不健全，80年代后出生的独生子女一旦成家，将面临着上养四位老人、下养孩子的双重负担。这种负担也将对未来的住房购买力构成直接制约。同时，独生子女结婚后，在未来某一时刻也将继承双方父母现有的房产，一套自住，其余的一套或多套住房则推向市场，这也将影响未来的房价走势。当然，80年代后独生子女的住房消费观念也值得关注，他们对住房品质会提出更高要求，会对高品质住房价格构成支持，其原有住房则推向市场，从而加剧住房价格的分化，即中低价房比高品质住房的价格更脆弱。　　三是城市化质量不容乐观。除人口因素，城市化被认为是支撑房价的另一重要力量。所谓城市化，就是农民进城，即越来越多的农民脱离农业、脱离农村到城市里从事二三产业。但是，只有城市化本身的质量才决定着城市化的进程。在发达国家，城市化的过程是经济发展到一定阶段自然引发的结果，而我国的城市化质量较低，很大程度上为催生产物，并没有伴随购买力的同步提升。以失地农民为例，在我国城市化过程中，许多被征地农民都是被迫“城市化”的，在目前的征地补偿机制下，农民是受损者而非受益者，相当一部分人因为失地沦为贫困者，这种“城市化”下的农民即使取得了市民身份，也只能对高高在上的房价望洋兴叹。显然，把城市化作为推高房价的动力高估了农民的经济实力。而在国外，由于相当大比例的土地是私有的，拥有土地的农民在城市化的过程中，坐享土地升值的好处，他们的购买力因城市化进程而大大提升。如果抛开城市化的质量，而片面地强调城市化的比例，是难以得出正确结论的。　　目前看来，无论从宏观经济形势、国家政策还是需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。　　四、对地税部门的影响及对策建议　　面对当前房地产业严峻的发展态势，政府如果没有相应的救市政策出台，而完全靠市场自身力量来挽救目前低迷的房市局面，那么不仅房地产业本身的发展状况不容乐观而且作为下游产业的房地产业必将其呆滞的状态传递给上游产业的建筑业，而我局的税收结构中，多年来，房地产业和建筑业的税收总量占市县级税收总量的比重达45%左右，如果两个行业受影响的话，也必将影响水泥行业和钢铁行业，对我市的经济运行必将产生深远的影响。照目前情况分析，就房地产业税收而言预计今年全年其占地方税收总量的比例与去年相比将下滑5-6个百分点。　　为促进我市房地产市场的健康发展，确保房地产税收稳中有升，在下半年及以后的工作中我们建议做好以下几个方面的工作：　　（一）抓宣传，引导地产销售稳步推开。　　一是做好宣传引导。要以新闻媒体为依托，宣传合理消费、理性消费，切实改变消费观念，引导市民根据自身收入情况，通过租赁房屋、购买二手房、购买新房等不同方式、多种途径实现和满足住房需求，切不可盲目攀比、提前消费，做房价不断上涨的推波助澜者。　　二是加强法制教育。在当前房市前景黯淡的形势下，要防止房地产企业恶性竞争或偷逃税款，要加强对房地产企业的税法宣传力度，提高其纳税遵从度。　　三是做好交流培训。建议由市政府牵头，组织全市房地产商向国内优秀地产企业取经求助，经常性的组织开展交流培训，教育各房地产开发企业进一步苦练内功，在提高质量、降低成本、打造品牌等多方面下大力气，帮助房地产企业走出房市低潮。　　（二）抓管理，发挥职能确保应收尽收。　　一是做好登记管理。考虑到房地产开发项目开发期间长，信息变化快的特点，为及时掌握企业的涉税信息可通过建立开发项目登记管理数据库对其进行动态管理。其中对整体开发项目和地块的转让、政府征用收回开发项目及存量房销售的税收问题应特别关注。　　二是加强过程控制。应综合运用征管、评估、检查、稽查等手段对房地产企业的经营情况、财务状况进行过程控制，监督企业依法诚信纳税。　　三是优化税收服务。由于房地产企业财务处理复杂，政策变化较大，需要税务机关及时将相关政策宣传到位，因此需要通过上门辅导、开展培训等多种方式进行税法宣传，帮助企业享受各项税收优惠政策，同时提高企业依法纳税意识和税收核算水平。　　（三）抓机制，建立健全各项长效机制。　　一是要建立健全信息研判机制。考虑到房地产业受国家政策、宏观经济形势等影响较大，因此有必要建立健全信息研判机制，以密切关注房地产市场的动向，及时搜集有价值的信息，提供给政府职能部门，为政府决策判断提供*9手资料。二是要建立健全协作管理机制。由于房地产企业的特殊性，目前多个部门对其进行管理，由此带来口径不一、管理涣散等问题，建议由政府牵头，组织相关职能部门定期召开联席会议，做到资源共享，数据统一。同时就全市房市情况可以互通情报，互相协作，为制定切实可行的规划开发方案提供保障。三是要建立健全房地产协会机制。为促进我市房地产市场健康有序发展，建议我市房地产协会制定相应的行业准则进行自我约束，以防止各类违法犯罪行为的出现。四是要建立健全行业规划机制。为保证地方经济持续、健康发展，培植优质稳定的税源是关键。因为任何一个地方经济如果过分依赖于房地产业，势必会有很多不确定性，隐藏着巨大的风险，因此政府必须建立健全合理的行业规划机制，不断优化产业结构，提升产业效能，合理控制每个行业在国民经济中所占比例，使培植优质稳定的税源成为可能。