土地增值税清算实践及思考来源：南昌市地税局作者：杨文军 涂平贵日期：2013-03-13字号[ 大 中 小 ] 　　随着我国房地产市场的繁荣发展，我市房地产业税收呈现出稳步增长的态势，土地增值税已逐渐成为我市财政收入的重要组成部分和地方税源新的增长点。但同时给我们的征管带来新的挑战，如何加强土地增值税清算愈来愈显得至关重要。　　一、南昌市土地增值税征管现状　　（一）南昌市2009-2012年9月土地增值税征收概况　　南昌市房地产业2009年的征管户面639户，2010年增长到758户，到2011年底已上升为835户，2012年房地产开发企业注册934户，正常运行的项目742个。2009年南昌市房地产业地方税收24.52亿元。随着房地产业的迅速发展，南昌市房地产行业产生的税收实现了跳越式的攀升， 2011年缴纳土地增值税9.75亿元，占房地产业税收总额的28.21%，2012年1-9月份缴纳土地增值税9.61亿元，占房地产业税收总额的25.72%.　　（二）提高信息化的运用水平　　江西省地方税务局征管业务系统成功上线以来，不断拓展系统业务功能，在加强两业管理的模块之中，增加了土地增值税项目登记内容，项目登记内容虽然不尽全面，从中大致知晓项目的占地面积、容积率、总建筑面积以及可售面积情况，有利于掌握整个项目房屋类型的分布及销售状况，根据税收预征率测算应纳税款金额，进而分析企业在土地增值税的预征环节是否申报缴纳到位。系统实现了对纳税人的动态管理，大大地减少了漏征漏管的现象发生，既保证了税款质量，又大大地提升了税务人员的征管水平。　　（三）强化“以票控税”的模式　　南昌地税要求在全市行政区域内从事房地产开发销售的地方税收征管按照此通知规定实行项目管理，对房地产企业要以项目为管理对象，通过发票控管、分类管理、信息传递与对比分析，掌握项目从登记录入到工程结束的全部信息情况，真正实现事前、事中、事后全过程有效管理。　　（四）规范清算制度，理顺清算流程　　根据国家税务总局和省局关于土地增值税清算的相关政策，结合南昌实际，制定和完善一些土地增值税的单项管理办法，规范征管行为，理顺征管秩序，防范执法风险。　　出台土地增值税预征管理办法，进一步加强了全市土地增值税的征收管理。调整土地增值税的预征率到位。普通标准住宅预征率暂定为1%，非普通标准住宅及别墅、度假村预征率暂定为3%，其中店面的预征率为5%　　明确清算时调整收入成本的相关政策。对关联方交易的，收入明显偏低要按照规定调整；对建安成本要参照当地政府部门的造价；对绿化设定的比例进行控制；对地下车位纳入非住宅项目核算。　　规范清算流程。在市局层面成立清算领导小组，负责全市土地增值税的清算计划下达，做好经典案例的甄选，总结好的做法。同时在清算申报主体和清算审核主体方面加以规范；核定征收方式要按规定程序办理，大力推行企业采取查账征收。　　二、土地增值税清算存在的问题　　（一）土地增值税清算实施主体错位。根据《土地增值税清算管理规程》第三条规定：土地增值税清算实施主体是纳税人，纳税人可以自行清算，也可委托税务中介机构出具鉴证报告。但是在实际工作中主管税务机关往往在纳税人未清算之前，以土地增值税检查代替清算、以清查代替审核，导致清算风险转移到税务部门承担。　　（二）土地增值税清算审核难以到位。清算审核是税务机关对纳税人《清算申报表》所填写的计税依据及计算进行审核的过程。当前在实际工作中发现：复杂多样的开发形式造成清算审核难，销售收入确定难，扣除项目真实性核实难，征收方式带来清算难，土地增值税政策不完善　　三、土地增值税清算的应对与探索　　（一）加强业务培训，提高素质。我们应提高广大税收管理人员的综合业务素质，大力加强税收业务培训和职业道德培训，做到税收政策与财务知识相结合，做到理论与实际操作相结合，做到借鉴经验与创新思维相结合。　　（二）实行跟踪到位，强化日常管。加强和完善开发项目登记管理，所有环节的资料要及时取得并分项目妥善保管，建立完整的项目资料档案，做到数据来龙去脉一目了然，*5限度防止开发商随意编制工程决算；不断总结清算工作中遇到的问题，完善税征管办法。　　（三）完善税收政策，堵塞征管漏洞。对关联方交易定价，比照企业所得税的相关规定执行，采取预约定价安排。股东或关联方购买房产售价偏低的调整方法，建议采用市场售价法或评估法，评估机构根据国家发改委、国家税务总局下发的文件，对价格的认定可以请同级物价部门协助，之后由税务部门约谈，减少征纳双方争议；建议对可清算的条件进行修改，将未达到85%的，其租赁或自用部分视同已销售，将注销清算列为应清算范围，增强可操作性。　　（四）建立委托审计制度，提升审核质量。税务部门在进行清算审核时，要求对纳税人报送的资料认真核对，尤其对企业项目的竣工结算报告，需要经有资质的审计部门出具审计报告，或者委托几家信誉好的工程造价公司进行审核，采取加权平均法确定项目的开发成本金额。当然，相关的经费支出由当地政府支付，方可保证审核结果的真实可靠。　　（五）健全信息交换制度，实现信息共享。要进一步建立“政府牵头，部门配合，地税主抓、司法保障、社会参与”的社会综合治税的网络。由政府牵头，成立一个由政府主要领导为组长，土地局、城建规划局、发改委、房管局财政局等部门的主要领导为副组长的协税组织，明确各自的职责，要求每一单位要有专门人员负责信息交换，对工作做得好的单位，年终政府给予一定金额的奖励，保证信息传递到位，实现信息资源共享。