浅析县级土地增值税征管现状及对策来源：九江市地税局作者：余凌云日期：2013-03-18字号[ 大 中 小 ] 　　土地增值税是随着房地产市场放开，为了调节土地增值收益而新设立的税种，收入随着房地产业的迅猛发展而不断壮大，调节功能发挥越来越大的作用，近年更是国家抑制房价过快增长的利器之一。它的征收管理工作还有许多方面不尽如人意，笔者结合多年的基层工作实践提出几点粗浅的看法，仅供同仁们参考和指正。　　县级土地增值税征管现状：　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实话细则》第十六条规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国税发〔2006〕第187号文件（以下简称文件）规定：“房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。”按上述政策规定，土地增值税的征管模式是平时预征、项目终了后清算、特殊情况下按核定征收率征收。但据笔者了解各地土地增值税征管并没有严格执行上述规定，2008年以前基本是按预征率征收，2008年到现在大部分地区采用核定征收率征收，即纳税人自取得收入起到项目竣工结算止均按核定征收率申报缴纳土地增值税，且范围有继续扩大的趋势。即使是部分地区坚持按项目坚持土地增值税清算征收，也大都是傍着核定征收率的税负计算应征税额。　　形成现状的原因：　　一、政策影响。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）是国务院一九九三颁布，当时房地产业刚刚从计划经济走向市场经济，开发水平、从业人员、获利水平都处初级阶段，国内住房的供需矛盾突出，是国家扶持的产业；近二十年来，房地产业是国内发展最快的行业，业界形势发生了很大变化，《条例》一直未作修改，而以大量规范性文件进行补充，相互存在脱节和不一致规定，基层征管单位难以适从。文件关于核定征收的规定是《中华人民共和国税收征收征管法》（以下简称《征管法》）第三十五条在土地增值税的具体运用，而《征管法》第三十五条规定，是指特定时期采用特定方法，针对特定纳税人采取的一种特定征收方法；适用核定征收纳税人分为有过错纳税人和无过错纳税人情形两种情况，对有过错行为的按照第六十条规定加以约束，从而促使纳税人正确核算收入、成本、费用和税金，最终达到按真实课税对象征税的目的。而文件规定的五种情形都可以说纳税人是有过错的，而文件有意淡化了这一点，视同正常合理，与上位法相矛盾。不规范的文件误导了基层税务机关和纳税人，影响颇深。相关政策规定不够及时、合理、明确，房地产开发费用的扣除标准和计算方法理解上容易产生歧义，开发成本中的间接费用核算范围比较模糊，给操作实务带来困难。《土地增值税清算管理规程》是国家税务总局2009年5月印发的。　　二、征税主体因素。客观上，政策的不完善，增加执法者职务风险；税务干部建筑、规划方面专业知识缺陷制约；土地增值税清算庞大的工作量，也让基层税务部门力不从心。主观上，县级房地产业项目多、规模小、开发期长，纳税人财务核算不规范、自行清算能力较弱的情况下，增大了清算工作工作量，税务人员在审核时对成本费用稍有出入，加计扣除后对应征税额影响较大；同时，需要面对较大的收入压力、社会压力、舆论压力，如果清算后税负低于核定征收税负时税务干部有包袱，高出太多，又会受到纳税人的质疑，往往难以坚持。而核定征收率征收，合法合规，操作简便，工作量少，基层税务机关为了规避风险保护干部，选择核定征收也就不难理解了。　　三、纳税主体因素。企业经营以追求利润*5化为本能，房地产开发企业行业门槛低，只有具有较强的筹资能力就能开发，尤其是县级及以下地区的开发企业专业能力、财务核算、税收筹划能力都较低，土地增值税实行清算的话，事先不能准确预测，事中要加强财务核算力量，增加费用，事后担心税务部门执法偏差；再说，核定征收率虽然一调再调，整体税负还是低于清算征收的税负，当然乐于核定征收，对核定征收也起到推波助澜的作用。　　核定征收的弊端及影响：　　一、土地增值税核定征收有违《征管法》设计理念。1.《征管法》的核定征收是针对特定范围特定纳税人适用的一种征收管理方式，是法律赋予税务机关的权利，具有法定性，是税务部门在无法掌控纳税人成本费用的前提下的一种征收管理方式，税负水平一般按高于同行业平均水平设计。2.《征管法》的核定征收在纳税人有过错的情况下应加以约束，并促使纳税人纠错。3.《征管法》的核定征收在是税务机关发现纳税人出现特定情况后视情况决定是否采取核定征收，即事后核定。　　二、有违土地增值税的立法宗旨和税收公平原则。土地增值税是为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益。税率设计为超率累进税率就是为了增值率高（低）者多（少）纳税，得暴利者纳重税。　　三、核定征收是指税务机关在无法有效掌控纳税人收入、成本、费用、收益的前提下确定纳税人应纳税额，文件规定土地增值税可以采取核定征收的五种情形，在《条例》颁发时可能存在，在当前则是完全可以克服和纠正的，假如不去纠正反而认同，等于是税务部门事先主动放弃掌控权，只会助长这种不规范行为长期存在并使之普及。　　四、土地增值税的核定征收弱化了它的调节功能，合法地减少了税收收入，不利于房地产业的健康发展，不利于国民经济结构调整。　　改变现状的建议：　　一、提高立法级次，土地增值税虽然开征时间不长，收入额占税收总额比例也不高，但在当前特定形势下，对抑制房地产开发过热房价增长过快意义非凡，对国民经济经济结构调整和运行趋势有较大影响，国民对其调节效能期望很大，所以，有必要出台更高层次的立法，提高法律效应，促进征税者依法征税、纳税人依法纳税。　　二、对土地增值税要素进行适当的修改：科学合理设计税率，建议降低或取消加计扣除，降低对开发普通住宅的优惠幅度；明确间接费用核算范围；规定对于房地产业的开发行为强制清算，只有对非开发企业偶然或一次性转让房地产行为才适用核定征收。　　三、整合规范性文件，合理设计程序。强调纳税人规范财务核算，简化土地增值税清算程序，明确工作职责，强调由纳税人或税务代理人自主清算，使征纳双方都从纷繁的工作量解脱出来。　　四、税务部门主动作为。1.税务部门树立有位有为思想，敢于负责，忠实领会立法宗旨，严格执法。2.加快引进专业人才和培养复合型人才的步伐，尽快打造出一支能适应工作需要的干部队伍。3.加大日常管理力度，做过细的税法宣传和纳税辅导工作，促使纳税人提高税法遵从度。4.加大执法力度，对应设置账簿而未设置或未按要求设置的，对应按规定进行核算而未做到的应逐步加大处罚力度，引导和强制纳税人真实记录和核算生产经营情况，正确计算企业增值和应纳税款，实现按实申报及时进行土地增值税清算，最终达到企业得到健康发展，国家税款应收尽收。