规范房地产业企业所得税管理的思考来源：九江市地税局作者：宋青日期：2013-03-25字号[ 大 中 小 ] 　　近年来，房地产业蓬勃发展，并带动了相关产业的繁荣，起到了扩大内需，拉动经济的龙头作用，成了地税收入增长的支柱性产业之一。然而通过近些年来对房地产业的检查，发现房地产业的纳税管理仍存在一些问题，尤其在企业所得税的税收管理中，不同程度上还存在着管理不深、不透、不严的问题，如对房地产业企业所得税实行核定征收，在税负公平上就不可避免地暴露出一些弊端和问题，所有这些问题与弊端有共性也有其行业特点，现就我局在检查中碰到的对房地产企业纳税人企业所得税实行核定征收案例提出几点粗浅的意见和看法，供大家分析和探讨，以期达到深化稽查和促进征管的目的。　　一、对房地产业企业所得税实行核定征收的问题成因　　我们知道在实际征管工作中，对“企业所得税”的征管存在两种管理模式：即核定征收与查帐征收。由于征收模式的不同，征收的税款会因此产生不同的结果，导致执法的不公平，在纳税人中间产生很不好的负面影响。根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定对企业所得税实行核定征收是有其严格规定的，并不是适合任何企业的一种税收管理方式，《征管法》第三十五条的规定有六种情形之一的纳税人，税务机关有权核定其应纳税额，同时必须按严格的程序办理。因此在《企业所得税核定征收办法（试行）》*9条表述了实行企业所得税核定征收方式是为了加强企业所得税征收管理，规范核定征收企业所得税工作，保障国家税款及时足额入库，维护纳税人合法权益。在实际检查中，我们发现对纳税人实行核定征收的具体表现有以下三大类：（一）是企业财务制度不健全 ，其帐证不能正确的核算收入总额、成本费用，难以实行查账征收方式。 （二）是纳税意识淡薄、会计信息严重失真 ，会计报表及帐证不能如实的反映企业的生产经营情况，造成申报不实，影响税务管理。 （三）是成本核算不规范，财务人员财务水平较低账簿设置不齐全、帐目混乱、成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全。　　通常情况下，房地产企业所得税实行核定征收，究其原因是多方面的，既有税务机关的原因，也有纳税人的原因，但主要原因不外乎是房地产企业为了其利益*5化，采取的一种合理避税方式，因此在实际征收管理过程中，应严格按纳税程序办税，科学地进行纳税管理，以保证税收执法这种公权力的科学应用。　　二、对房地产业企业所得税实行核定征收的弊端　　房地产企业虽是个时间跨度长、纳税量大的行业，但由于税务管理的日益严格化，加上其成本、费用等又能够准确核算，相对于其他行业来说其利润也是可以准确计算的，因此对部分房地产业企业所得税采取核定附率征收的方式，就不能准确地计算其企业所得税，对其相关联的行业如建筑安装、设计、装饰、等产生的税收由于房地产开发单位成本核算不规范就有漏征的可能，使“以票控税”不能真正起到作用，也不符合“信息管税”的要求。　　（一）核定征收会弱化税务机关对房地产企业所得税的管理职能。对企业所得税实行核定征收，在某种程度上是不能促进纳税人完善财务会计制度的，同时也会造成企业对健全财务制度的意识淡化。长此以往，将不利于区域税务管理和行业纳税分析，最终难以实现查帐征收的立法目的。在《企业所得税核定征收办法（试行）》（国税发〔2008〕30号）中的第三条第二款规定：“特殊行业、特殊类型的纳税人和一定规模以上的纳税人不适用本办法。上述特定纳税人由国家税务总局另行明确。”由此可见核定征收对规模性企业是不适合的。而在我市，房地产企业均是具备一定规模的企业，核定征收显然是不合规定的。为加强房地产业企业所得税的管理，（国税发〔2009〕31号）《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第四条规定，企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。从法律上进一步规范了对房地产业企业所得税的纳税管理。　　（二）核定征收易导致房地产业税负不公。现代税务管理要求纳税人必须诚信纳税，强化纳税遵从，在同一地区、同一城市房地产业的成本相差无几，如果在纳税管理上区别对待就会给诚信纳税的纳税人以吃亏的感觉；另一方面这种简单粗放的管理模式与现代税收管理的科学化、精细化要求也是相违背的，不利于税务机关的后期管理与监督，也补利于纳税人的公平竞争。　　（三）核定征收容易造成税收执法风险，滋生腐败现象。在实际工作中，我们知道房地产业其涉税面很广，几乎涵盖了地税部门管理的所有税种，对其企业所得税进行核定征收由于不能准确核实企业的各项综合性指标，因此带有一定的随意性，而这种自由裁量权的权力扩大就会给执法人员带来执法风险。按照《企业所得税核定征收办法》的规定，在核定企业所得税时应按公平、公正、公开原则核定企业所得税，综合考虑纳税人的生产经营水平等因素，确保税负公平。但在实际工作中，参照经营状况、区域差别的很少，因而容易出现定“关系税”、“人情税”的不廉行为。　　三、加强和完善房地产业企业所得税管理工作的建议　　（一）是将房地产业企业所得税管理与纳税服务相结合。做好房地产业的企业所得税管理首先要加强税法宣传，促进纳税人自觉遵循纳税义务，提高纳税遵从度，在对纳税人进行政策辅导的同时做好调查研究，随时掌握和了解征管动态，规范房地产企业的会计核算。其次要做好纳税服务，及时了解纳税人的纳税动态，积极引导纳税人依法遵章办税，促进公平竞争。　　（二）是完善房地产业企业所得税征收管理，建立长效机制。完善房地产业企业所得税征收管理工作，首先要落实好税收管理员制度，做好对纳税人情况的调查分析，及时掌握其生产经营、申报纳税等具体情况，同时将管理局核定征收的审批权上划或分离，杜绝对房地产业企业所得税实行核定征收，严格按规办税，实现税负公平。其次要建立健全申报纳税监控分析制度，加强房地产业企业所得税的纳税评估，逐步建立起规范的房地产业企业所得税评估指标体系，不断提高纳税评估的科学性和准确性。再次要加大税务检查力度，消除税收征管工作中的负面问题，及时堵塞征管漏洞。与此同时还要建立依法治税的长效机制，用制度来规范管理，用制度来促进公平。　　（三）充分利用“信息管税”网络监控平台，加强房地产业企业所得税管理。随着信息化的发展，网络信息已越来越多地被应用在现代税收管理之中，对房地产业实行网络化管理，可以更加科学地促进税负公平与合理，使房地产业行业成本具备明确的可比性，为后期税务管理和分析提供准确的数据链，进而实现房地产业的信息管税要求。　　（四）强化税务干部税收业务素质建设，提高专业化管理水平。当前对企业所得税管理的专业化要求越来越高，税务干部必须具备一定的财税、经济、法律等专业知识，才能更好地适应当前的税收管理工作。因此要搞好管理必须加大税务干部的业务培训投入成本，建立起一支高素质的专业化的税务干部管理队伍，做到税务管理科学化与精细化相结合，真正地为地方经济社会的发展服务。