房地产开发企业城镇土地使用税问题的探讨来源：九江市地税局作者：邓华日期：2013-03-28字号[ 大 中 小 ] 　　进行过房地产开发企业城镇土地使用税计算的人都知道，在计算中过程复杂、计算困难，并且有可能不同的人计算的结果不同。根据应收尽收的税款征收原则，税务部门既不能多收税款，也不能少收税款，一个税种的计算不应该有不同的结果。如何准确计算房地产开发企业城镇土地使用税，我结合实际工作中觉得难以把握的几点，提出来供大家一起探讨。　　一、清算期限问题　　根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（以下简称《暂行条例》）第八条规定：“土地使用税按年计算，分期缴纳。缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。”江西省规定是按年计算，按季预缴。而根据《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（赣地税函〔2007〕197号）（以下简称《批复》）规定：“商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次。未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。”从以上可以看出《批复》与《暂行条例》对于土地使用税计算的期限规定不一致。因而按年计算与按半年清算，都是可以的，按一年计算肯定要比半年清算简便，而且清算期限越长，计算出来的土地使用税就会更少，作为企业，往往都是按年计算。　　二、计税土地面积的确认问题　　根据《暂行条例》第三条规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。”同时，根据《批复》规定：“商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除。”进行过房地产开发企业土地使用税计算的，都应该知道如何确定计税面积，是计算过程中至关重要的。销售过程中，土地面积是动态的，期初与期末的数字是不同的，是按照期初与期末的加权平均数来确定减少面积，还是仅仅以期末的数字确定减少面积，在规定中，是没有明确的。从而，在实际操作中，不同的人计算的口径不一样，结果也不一样。例如，一家房地产企业在期初占面积是10000平方米，期间销售6000平方米，期末占地面积是4000平方米，如何来确定这家企业期末实际占用的土地面积？是以期初期末加权平均数（10000+4000）/2，按3500平方米作为计税面积，还是直接以期末销售后的4000平方米作为计税面积，都找不到准确的依据。　　三、道路、绿化、公共设施所占用土地面积确认问题　　根据《批复》规定：“对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。”这是遵着受益原则规定的，谁受益谁交税，销售达到80%比例后，大部分是住户受益，而对于个人住房用地暂时还没有明确规定征收土使用税，因而销售比例达到80%后停止征收城镇土地使用税的规定是合理的。但是在销售比例达到80%之前时，道路、绿化、公共设施所占用的土地面积是按着实际占地面积，还是按照销售比例逐期减少，这没有作出规定。比如，道路、绿化、公共设施实际占地面积是2000平方米，期末在计算土地使用税时，是按照2000平方米计算占地面积，还是按照销售比例逐期递减占地面积？根据受益原则，随着房屋的不断销售，道路、绿化、公共设施的受益逐步转移到住户，因而应该按照销售比例逐期减少公共用地面积。但是规定中没有明确这一点。　　四、计征时间问题　　根据《暂行条例》第九条规定，新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：1、征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；2、征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。房地产开发企业从取得土地使用权到正式开发，还有个比较长过程，策划、设计、审批等等，可能要花上一两年时间，但在计算土地使用税时，往往是从开发或是开始销售时计算。同时，也疏忽耕地与非耕地的区别，违反相关政策。　　分析以上出现的各种问题，主要原因在于：一是政策上的原因，《暂行条例》与《批复》相关规定的冲突，是按年计算还是按半年计算，使得土地使用税的计算时间上难以确定；二是因为销售过程中，企业实际占用的土地面积是动态的，因而在确定计税依据时可操作性不强，工作困难大；三是正因为可操作性不强，因而税务人员在进行清算中，随意性大，有协助纳税人少缴税款的可能性。　　为了让税务人员在工作中，或是企业财务在核算过程中，更加简便、准确的计算土地使用税，应从操作性上下功夫，政策规定上要做到方法简单、可操作性强。主要应明确以下几点：　　一是在清算期限上，要符合《暂行条例》的规定。《暂行条例》规定，土地使用税按年计算，分期缴纳，房地产开发企业的土地使用税的计算，也应该遵循这一点，每一年清算一次，这不但符合《暂行条例》的规定，也减轻了税务人员、企业财务人员每半年清算一次的工作压力。　　二是在确定计税依据上，期末的计税依据（实际占地面积）应按照当年年初与年末的加权平均数为计税依据。又如上例，期初的占地面积10000平方米，经过销售6000平方米，期末只有4000平方米，那么，在期末进行清算时，就以加权平均数来确定当期的计税依据，即（10000+4000）/2，按3500平方米计算土地使用税。　　三是公共设施占地面积的确认，应该根据每年的销售情况，按着受益原则逐年递减。经过不断的销售，公共设施的受益也逐渐的转移到了购房户，在计算土地使用税时，如果每年仍然按照相同的面积计算公共设施的土地使用税，那么房地产开发企业实际上承担了购房户的税收义务，不符合实际求是原则。应该根据每年的销售比例，逐年减少公共设施应税的计税面积。　　四是按《暂行条例》规定，严格区分耕地与非耕地，准确确定开始征收土地使用税的时间。要确定是以批准征用土地之日起满一年或次月起开始计算，而不是以开始开发的时间计算，在计算中，要认真审核批准征用土地相关文件、合同等，严格按照上面的时间开始计算。