问：我公司是市政府成立的一家专门进行城市棚户区改造的投资融资中心，事业单位。但是为了融资，我公司又成立了一家旧城改造公司，系国资委管理的国有企业。旧城改造公司和投资融资中心是一人班子，两个名称，公司主要职能是对城市棚户区进行拆迁，并进行安置，对拆迁出的土地未拍卖出去的，由自己开发建设房屋给老百姓安置。在安置过程中的房屋来源可能是外购，也可能是自建。在安置中对拆迁居民可能收取部分超原拆迁面积的安置房屋部分收取差价款。请问对此经营安置过程中的营业税、土地增值税和企业所得税如何缴纳？
答：1、营业税：
《国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》（国税函[2009]520号）第二条规定：
纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳营业税；其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。
因此，旧城改造公司对棚户区的拆迁、平整土地收入应按“建筑业”税目缴纳营业税。
政府办拆迁公司偿还拆迁户房屋，相应取得土地。因为取得了经济利益，根据《营业税暂行条例实施细则》第三条的规定，属于有偿转让不动产；根据《营业税暂行条例》*9条的规定，偿还拆迁户房屋应缴纳营业税。
《营业税暂行条例》规定，除特殊情形外，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
因此，用自建房屋偿还拆迁户，对拆迁户等面积偿还的，可按建造成本价确定营业额；对超面积部分应按向拆迁户收取的市场价确定营业额。
企业外购房屋偿还拆迁户，对等面积偿还的，可按同类房屋的成本价确定营业额；对超面积部分应按向拆迁户收取的市场价确定营业额。
2、土地增值税：
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条规定，关于拆迁安置土地增值税计算问题：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
因此，政府办的拆迁企业安置拆迁户房屋土地增值税清算应按上述规定处理。
企业外购房屋偿还拆迁户，应按转让房屋计算缴纳土地增值税，但根据《财政部、国家税务总局关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税[2010]42号）第二条规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。”对增值额未超过扣扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
3、企业所得税：
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
根据上述规定，政府办的拆迁企业用房屋偿还拆迁户，企业获得土地，对偿还的房屋应视同销售处理，并按上述顺序确定其销售收入。
国税发[2009]31号文件第三十一条规定，企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
根据上述规定，对等面积偿还的房屋应视同销售，按房屋售价确认销售收入。根据《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”以及国税发[2009]31号文件第十二条规定，“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”给拆迁户等面积房屋的计税成本税金等支出可按规定在企业所得税前扣除。
开发商的土地成本应按等面积偿还拆迁户房屋的市场价植和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。
对超面积部分应按销售额确认收入，相应的成本、费用等可按规定在税前扣除。