问：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
鉴证指南第二十一条规定，常规开发业务清算单位的认定规定，对于一个属于常规开发业务的项目，在确认清算单位时，房地产开发项目的确认，应以有关部门颁发的许可证照为条件……。根据实际开发情况，分别以单项开发项目、单位工程或单项工程为清算单位。
如何理解单项开发项目、单位工程或单项工程，他们有何区别？
答：土地增值税的清算应以税务机关发布的文件为依据：
《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定，土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
《国家税务总局关于印发的通知》（国税发[2009]91号）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
对于项目的确定应按上述文件规定以，以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算。