问：我公司是房地产开发企业，委托中介机构代销开发产品，我公司与客户直接签订销售合同并收取房款，不通过中介机构。中介机构按销售收入的10%收取手续费，并支付销售人员的工资。目前，我公司已收取已售房屋的房款及银行按揭款。我公司认为，目前尚未收到代销清单，故不计收入。主管税务人员却认为，该企业销售合同、房款、开据的收款收据均为我公司，故其非实质上的委托代销，应视为直接销售，收到的款项应确认为收入。请问我公司的销售行为符合国税发[2009]31号文件的委托代销开发产品的规定吗？我公司应确认收入吗？
答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）规定，采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
《海南省财政税务厅关于新税制实施以前有关土地使用权转让及出售建筑物营业税征税问题的解释》（琼财税[1995]政字第686号）文件规定，委托代理必须同时具备以下条件：
1.委托方和受托方必须事先签订委托合同；
2.受托方应按委托方指定的价格进行转让（或销售）；
3.委托方和受托方在同一地区的，在开具土地使用权转让和建筑物销售发票时应使用委托方的发票。转让款（或销售款）应直接转入委托方的银行账户，或由受托方代收现金后全部存入委托方账户；
4.受托方取得的代理手续费，应按合同约定的转让金额（或销售金额）的一定比例由委托方支付给受托方，受托方不得在转让款（或销售款）中坐支。
参照上述规定，委托方和受托方应定期结清已销开发产品的清单。对受托方没有按照规定期限向委托方提供已销开发产品清单的，主管税务机关遵循实质重于形式的原则，按照委托方已收到的售房款并附开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额凭单，视为收到受托方已销开发产品清单确认收入的实现。