问：我公司是一家生产型外资企业，与当地政府约定，购买土地将分三期投资使用，请问计算房产税时是按全部土地价值还是按照已开发的面积分开核算？
答：《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）*9条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
根据上述规定，房地产开发企业在售出前的开发阶段不需要缴纳房产税。如果达到缴纳房产税的条件时则应按下列规定处理：
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
参考《厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》（厦地税函[2011]8号）规定，同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。
依据上述规定，同一宗地分期开发，对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值，计征房产税。