问：我单位是一个棉花加工厂，原单位职工的房屋破损不堪居住。某建筑公司愿意将危房拆除，在原有土地上建设商品楼。新楼建成后，按照拆除的建筑面积无偿给予拆迁户，大于拆迁面积的部分按照成本价补足差价，剩余商品楼按照市场价出售。这一经营行为中，如何缴纳营业税和土地增值税？
答：1、营业税。
《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（三）按下列公式核定：
营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）规定，……对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，
依据上述规定，贵公司拆迁还建房屋，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对超出拆迁面积的部分，按同类应税行为的市场平均价格确定其营业额计缴营业税。
2、土地增值税。
非直接销售和自用房地产的收入确定。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定，房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产， 其收入按下列方法和顺序确认：
1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。关于拆迁安置土地增值税计算问题。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条第（一）款规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
第（二）款规定，开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
依据上述规定，贵公司拆迁还建房屋应视同销售房地产，其收入按以上方法确认，同时将此确认的收入为房地产开发项目的拆迁补偿费。回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。