问：某房地产公司的一个楼盘进行土地增值税清算，与小区业主就地下车位签订了永久无偿使用协议（实质为购别墅赠送车位给业主），车位的产权未转移。该小区车位未办理预售许可证，已取得房管部门的产权初始登记。土地增值税清算时，该车位面积是否计入可售面积？如果计入可售面积，应列入住宅面积还是非住宅面积？
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第三十三条规定，企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
《山东省青岛市地方税务局关于印发的通知》（青地税函〔2009〕47号）第十条规定，根据有关房地产法规，公共配套设施原则上不得对外销售，而应属于全体业主共有，因而其开发建设成本应当计入扣除。若房地产开发企业将公共配套设施对外销售，其转让收入计入非普通住宅转让收入，扣除项目按《办法》第二十条规定确认。
第十二条规定，根据房地产相关法律、法规等有关规定，开发项目建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
根据上述规定，凡房地产开发企业与购房人签订销售合同，约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的，取得的收入并入非普通住房转让收入；附赠的车库、车位因未取得转让收入，按出售开发产品计算销售收入。利用地下基础设施形成的停车场所，房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所在法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除，房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入。
问题中房地产企业出售的地下车位因未办理预售许可证，所以其不在可售面积内。现通过赠送方式将其出售，因其不符合普通住宅的标准，参照上述文件的规定，应将其并入非普通住宅计算土地增值税。