问：一家房地产企业，属于项目公司只有一个开发项目。
开发项目在完工前已预售完毕，企业已按国税发〔2009〕第31号文件规定的预计毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额缴纳企业所得税。在开发产品完工后，由于实际的毛利率远低于税法规定的预计毛利率，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额计入当年的应纳税所得额后造成当期的应纳税所得额为负。
请问实际毛利额与预计毛利额之间的差额，并入当年的应纳税所得额后造成当期的应纳税所得额为负的部分，可否申请退回对应的已缴纳的企业所得税税款，还是作为可弥补亏损处理？
答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，……
第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
《国家税务总局关于〈中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表〉的补充通知》（国税函〔2008〕1081号）中《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》填报说明中附表三《纳税调整项目明细表》填报说明（五）房地产企业预售收入计算的预计利润规定，第52行“五、房地产企业预售收入计算的预计利润”：第3列“调增金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期取得的预售收入，按照税收规定的预计利润率计算的预计利润的金额；第4列“调减金额”填报从事房地产开发业务的纳税人本期将预售收入转为销售收入，转回已按税收规定征税的预计利润的数额。第1列“账载金额”、第2列“税收金额”不填。
根据上述规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，即通过正式签订《房地产预售合同》所取得的收入，都应确认为销售收入的实现。其中对销售未完工开发产品计入应纳税所得额应分为取得未完工开发产品收入年度及完工结转销售收入年度的两个纳税申报年度。
一、销售未完工开发产品年度
年度申报时：在附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”栏第3列“调增金额”中进行纳税调增，并入当年度应纳税所得缴纳企业所得税。
二、完工年度结转已销售的未完工产品
年度申报时：一是计算已销售未完工产品的实际毛利额，实际核算的销售收入、销售成本、费用等计入纳税申报表主表及附表的相关行次；二是将以前年度销售的完工产品已计入应纳税所得的预计毛利额，在附表三第52行“房地产企业预售收入计算的预计利润”进行纳税调减。通过上述纳税处理完成了实际毛利额与预计毛利额之间的差额调整。
因此，完工结算年度实际毛利额与预计毛利额之间差额产生的亏损只能用以后年度的所得进行弥补，不能退回按预计利润的多缴纳的企业所得税。