问：财税〔2010〕121号文件将地价计入房产原值规定，现我公司有两个生产区，一个宗地容积率高于0.5，一个低于0.5。
请问在确定计入房产原值的地价上是分别计算应计入房产原值地价再与计税房屋原值合并，还是合并计算宗地容积率并入房产原值。我们理解为“宗地”应该分别计算，即高于0.5的全额计入，对低于0.5的按照房产建筑面积的2倍计算并入，然后合并计算，这样是否正确？
答：《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条关于将地价计入房产原值征收房产税问题中规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
参考《海南省地方税务局关于地价计入房产原值征收房产税的解答》第三条规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。
第五条如何计算宗地容积率中规定，容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。因历史原因等，纳税人无法取得相关部门确定的宗地容积率时，可按以下公式自行计算容积率：宗地容积率=项目地上总建筑面积÷宗地面积。
第六条对按照房产原值计税的房产如何将地价计入房产原值中规定，宗地容积率大于0.5的，按应税房产（指按原值计税的地上房产，下同）建筑面积除以容积率计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；
宗地容积率低于或等于0.5的，按应税房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。公式为：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
参考《福建省厦门市地方税务局关于明确将地价并入房产原值征收房产税有关问题的通知》（厦地税函〔2011〕8号）第三条规定，宗地容积率是指一个地块上的建筑物总面积与地面面积的比，以厦门市规划局核发的《工程规划许可证》登载的为准。
（一）宗地容积率低于0.5的，以房产建筑面积的2倍作为占地面积A，再以A占总占地面积的百分比确认其地价，并入房产原值；容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。
（二）同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。
根据上述规定，宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。容积率又称建筑面积毛密度，指房地产项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，是反映土地使用强度的指标。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。该条规定可以理解为对企业减轻税负的利好政策，而非对宗地容积率低于0.5的用地单位的惩罚措施。对于占地面积大而厂房少、厂区空地较多的情况，如果地价全额计入房产原值，税负较高，对这类“大地小房”的情况，即宗地容积率低于0.5的，允许按照房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价，可以减轻房产税负担。容积率高于0.5的，以该宗地的全部地价并入房产原值。因此，企业如果有二个厂区二宗土地，应分别计算计入房产原值的地价。