2011年的两会已经落下帷幕，“房地产”作为今年两会最热门的话题之一，得到广泛的关注及热烈的讨论。对于房产税改革，代表、委员们寄予厚望，并提出了许多建设性意见。除已经明确的在上海、重庆两市试点房产税之外，高层表态目前向全国范围内推广房产税的条件还不成熟，仍需要积累经验，同时要进一步深入地研究政策，不断地总结和完善试点的经验。笔者以为，在全国范围内开征住房房产税，要处理好以下十大关系。一要处理好人口流动与住房需求的关系。
房子首先是用来居住的，人口是*9位的，管住了人口也就管住了住房的购买意愿。北京市已经理性的思考了这个问题。“努力遏制人口无序过快增长”已被北京市“十二五”规划纲要列为未来五年工作的重中之重，北京市明确要“加强人口调控管理”，“抓紧研究制定人口有序管理的一揽子政策措施”。人口增长是住房需求的源动力。北京市目前的人口规模已经接近甚至超过北京环境资源的承载极限，人口增长与有限的资源、环境承载力之间矛盾尖锐。而且，外地人购房需求旺盛成为助推北京房价猛涨的重要因素之一。据统计，2005年至2009年全市成交商品住宅中，外埠个人购买26.6万套，占32.3%.因此，在处理人口流动与住房需求的关系时，要合理配置人口、户籍、住房指标等。同时要积极探索建立京津冀人口有序流动机制，加快推进区域内基础设施布局、产业发展、城镇建设等方面的实质性合作，以产业就业引导人口转移疏解，引导理性住房需求的保障与供给。北京市的情况对其他一二线城市同样有一定的借鉴作用。中央正在研究出台推进户籍制度改革的文件，主张农民工首先要在放开的县以及所在镇解决户口问题，这样就能有效缓解城市就业、居住等压力。二要处理好城市化建设与住房供给的关系。
我国正处在城市化、工业化加速发展的关键历史时期，大量农村人口涌向城市；加之经济快速发展，为社会提供了大量就业岗位，本地新增劳动力无法满足需求，流动人口特别是农民工到城市就业也就成为必然；大城市集中了较好的经济、教育、医疗、文化等资源，就像一个巨大的磁场把各地各种需求的人都吸引过来。衣食住行对每个人来说，缺一不可，但住则成为了人类生存的*9要素。城市扩容，目前地方官员考虑最多的还是[*{6}*]房地产开发，新建几个小区，开几个楼盘，甚至提出几年新建一个市、一个城、一个县等，搞人海战术，带来城市人口剧增，住房供求矛盾加剧。开征房产税，可以降低房屋空置率，增加住房市场中小户型需求比重，从而使房地产领域的投机行为有所收敛、投资行为有所降温，使房地产市场更加理性化。但作为一个税种，房产税难以改变中国今后几十年间城市化率从目前的40%上升到70—80%过程中房价的上扬曲线。这就需要我们正确处理好城市化建设与住房供给的关系，要在规划区内合理布局基础设施、产业发展、城镇建设等，寻求a1结合点、平衡点。
三要处理好开发商利益与住房价格的关系。
控制开发商利润率应该是调控住房价格的重要手段之一。政府凭借其地主身份，土地一直在卖高价，同时鼓励开发商提高房价，政府出让土地一控制房子就紧缺，开发商就趁机提价赢取暴利，近年来房地产开发商随口把房价提高一平方米几千元成常有的事，因此要控房价还得控制开发商的利润率，房价应该根据成本加合理的利润予以核定，不得任意涨价。最近国务院要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。一旦房价“封顶”，开发商拿地时自然会考虑市场风险，多半不会再疯狂加价而致“地王”频现。2009年国土资源部曾公布了全国620个监测项目的土地成本。数据显示，房地产行业的整体利润率在30％～40%之间。数据证明房地产行业利润率偏高，直接助推了房价的上涨。开发商利益是显性的，看得见，摸得着，而各级政府的利益则是隐性的，躲在开发商的背后从购房者手中获取收益。控制住房价格，正确处理好开发商利益与政府利益则成为调控房地产市场举足轻重的一着棋。
四要处理好房地产税收与一般预算收入的关系。
目前与住房商品相关的税收有增值税、营业税、土地增值税、城市维护建设税、印花税、教育费附加、契税、企业所得税、个人所得税等。我们通常所说的房地产税收一般不包括增值税。主要是指建筑劳务营业税，不动产营业税，土地增值税，城市维护建设税、印花税、教育费附加、契税、企业所得税、个人所得税等。因此，要正确处理好税收与住房价格的关系，加大建筑、房地产业税制改革力度，合理确定住房的税收负担。房地产业作为现阶段内需消费*5的热点，关联度大，产业链涉及若干个行业，也是地方各级财政收入的重要来源。近年来，有的市、县甚或省“建筑、房地产税收占地税收入半壁江山”、“建筑、房地产税收占一般预算收入半壁江山”，至少可以说明房地产业被各级政府作为消费结构升级过程中长期拉动经济发展的一支重要力量来加以利用。但任何事物都是一分为二的，房地产投资或投机过热造成的经济泡沫极有可能在一定条件下引发金融危机。美国的次贷危机教训是深刻的。我国房地产市场发育不完善，房地产业仍然处于发展期，加之房地产业是资金密集型产业，目前房价涨得又高又快，众多投资者将自己的存款加银行贷款投入楼市坐等收利，一旦“崩盘”就可能引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。对地方经济能够带来毁灭性打击，对整个国家经济也会产生不可估量的损失。所以发展房地产业不能盲目，要有秩序，逐渐往健康方向上引导，因此，各级政府务必要正确处理好发展房地产业与地方财力的关系。
五要处理好“土地财政”与住房价格的关系。
土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，第二财政超过*9财政。地方政府凭借地主身份，通过土地整理，运用行政权力，进行招拍挂，实现价格翻番。一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是*5的受益者，这种巨大的利益诱惑，极大地刺激了地方政府的卖地冲动；另一方面，“土地财政”对抬高房价有推波助澜的作用，地价的不断攀升和房地产税费过高都在一定程度上助推了房价的飙升，而地价款、房地产税费最终会转化为商品房成本，由购房者买单。要从根本上解决当前“土地财政”困局，改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，开征房产税或物业税应该是比较好的解决方法之一。在许多发达国家通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，为我们提供了一定的借鉴作用。这样可以引导或促使地方政府平抑地价，而不像目前的千方百计抬高地价。
国务院规定各城市人民政府应于3月底前公布房价控制目标的，但除北京外，大多数城市的房价控制目标却成了“涨价目标”。究其原因，是因为地方政府既是调控者，也是被调控者。“土地财政”困扰着地方政府，中央要地方制定控制房价目标，一些地方政府考虑自身利益的多，关注大局的少，甚至将房价涨价目标与GDP增长目标相提并论。一句话，还是涨价目标。问题的症结还是因为“土地财政”的困顿，因此，处理好“土地财政”与住房价格的关系是目前首先要考虑的比较棘手的问题之一。
六要处理好投机投资性购房与理性购房的关系。
《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号，简称新“国八条”），提出要继续巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展。一方面，继续实行差别化住房信贷和税收政策，试点征收房产税，进一步有效遏制投机投资性购房需求；另一方面，继续大规模建设保障性住房，基本解决城镇低收入家庭的住房困难问题，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件，加大保障性安居工程建设力度，努力增加公共租赁住房供应，促进理性购房需求的产生。
七要处理好放贷消费与限贷消费的关系。
新“国八条”强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。要求人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。银行业监管部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为要严肃处理。从目前情况来看，收缩银根对调控房地产市场实现住房价格控制目标确实起到了一定的作用。因为商品住房价格升降实际上由市场调节，政府公布的目标并没有实际的调控作用，真正起作用的是还限购、限贷政策。特别是限贷政策可导致成交量持续萎缩，很可能会使商品住房价格向下波动。所以，政府控制房价目的一方面是稳定房价升幅不超出目标，另一方面是收紧限购限贷政策，力求房价下降，而不是推涨房价。在目前楼市调控的背景下，由于限购限贷政策正在收紧，需求受压，买家观望。估计政府在确认投机投资需求丧失反弹动力之前，限购限贷限涨的三限政策不会放松。因此，处理好放贷消费与限贷消费的关系就显得十分重要，哪些房放贷消费，哪些房限贷消费，要把握好力道，不能抑制了房价却影响了经济发展，要统筹考虑。
八要处理好保障性住房、廉租房供给与平抑房价的关系。
新“国八条”是对以往调控政策的进一步细化、强化，通过进一步加大调控力度，来巩固和扩大调控成果。其中，加大保障性安居工程建设力度，努力增加公共租赁住房供应就是重要举措之一。2008年底起后的三年内要新增200万套廉租房、400万套经济适用房，并完成100多万户林业、农垦和矿区的棚户区改造工程，总投资将达到9000亿元，平均每年3000亿元。明确2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套。国务院明确各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面。“十二五”期末，城镇住房保障覆盖率将达到20%以上，基本解决城镇低收入家庭的住房困难问题，改善部分中等偏下收入家庭的住房条件。以上这些举措不仅可以解决部分住房困难家庭的居住问题，同时也对房价起到一定的平抑作用。增加保障性住房、廉租房供应，使大部分中低收入者有房可买、有房可租，可有效降低市场上对住房的需求。由于房地产价格受供求关系影响较大，可以说保障性住房、廉租房制度或多或少起到稳定房价的作用。因此，各地一定要按照国务院明确的建设指标予以落实，为中低收入家庭提供居住条件同时为平抑房价和发展经济做出积极贡献。
九要处理好经济发展与房地产业的关系。
房地产业在中国逐渐崛起并在国民经济和社会发展中占据一席之地是改革开放以后的事。近些年，我国房地产市场的繁荣推动了国民经济的增长，为国民经济发展提供重要的物质条件，改善了人们的居住和生活条件和投资环境。美国次贷危机及我国房地产业走过的历程，房地产业与经济发展的关系成为人们关注的一个焦点问题，那么房地产业是否为经济发展的支柱产业，与地方经济到底存在怎么样的关系？房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱性产业的地位。房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中，特别是在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面发挥着重大的积极作用。反过来，地方经济则为发展房地产业提供了宏观的经济、社会及人文环境，地方经济必须发展到一定阶段才会有助于房地产业的发展，否则房地产业没有环境支持也难以发展。同样，如果房地产业发展过了头，又可能影响甚至阻滞经济的发展。房地产业能带动建筑、建材、建筑设备、农林、轻工、冶金、机械、家电、家具、金融保险、装饰装潢、中介服务等30多个行业70多个产业的发展。由于房地产业是资金密集型产业，其高速发展过程中必然会占用大量的金融资金，加之周转慢，最严重的是房地产投机造成的经济泡沫还可能在一定条件下引发金融危机。而大范围的房地产投机增加了市场的不确定性，混淆了市场价格信号，扰乱了市场秩序，造成市场泡沫并最终使房地产市场首先“崩盘”而引发金融危机，给地方经济持续稳定发展造成巨大损失。因此，要处理好发展房地产业与地方经济的关系，要处理好发展房地产业与整个国民经济的关系。
十要处理好住房房产税与调控房地产市场健康发展的关系。
开征住房房产税，为地方政府筹措资金开辟了一条新的途径，可以部分缓解地方政府因“土地财政”等带来的困扰，但房产税作为一种税，它难以完成调控日益飞速增长的房价的历史使命。上海、重庆房产税实施已有数月，但对房价的影响并不明显。有经济学家认为，指望房产税降低房价本来就是一个误解。国际上开征住房房产税，也并非为了抑制房价。例如，美国的房产税就不是拿来抑制房价的，而是作为地方财政的重要来源，修马路、电灯、水电，建学校、公园等。对房地产开发商而言，他们也支持开征房产税，因为房产税能够补贴地方财政，从而降低地价，达到降低房价的目的。因此，要正确处理好住房房产税与调控房地产市场健康发展的关系，建立一种既能保障供给，又能稳定物价，消费者、开发商、政府都能接受的住房保障体系。
作者单位：江苏省射阳县地方税务局
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