无效产权转移行为是一种无效的民事行为。所谓无效的民事行为，是指行为人所实施的民事行为不符合法定有效条件，不能产生行为人预期的法律后果的民事行为。在房产交易中时常出现无效产权转移现象，涉及契税的征收和退还问题。笔者根据有关政策对产权转移中征收的契税进行分析。
契税征收与产权证书是“先税后证”
从纳税人来看，《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称《契税暂行条例》）*9条规定， 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。其第二条对转移土地、房屋权属的范围进行了界定，规定转移土地、房屋权属包括国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与和交换、房屋买卖、房屋赠与和交换。但契税暂行条例对房屋买卖是指房屋买卖合同的债权行为还是房屋交付并登记的物权行为并没有具体而明确的规定。
从纳税义务发生时间来看，《契税暂行条例》规定，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其它具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。根据这一规定，只要房屋买卖合同一经成立，契税的纳税义务即告成立，其纳税期限为纳税义务发生之后的10日内，而与房屋是否交付和是否办理产权转移登记手续及买卖合同是否履行等无关。
从征管手段来看，《契税暂行条例》第十一条明确要求纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。换言之，契税的缴纳应在房屋产权转移登记之前，完税是为完成物权行为的重要条件之一。
《国家税务总局关于进一步加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]82号）中进一步明确各级税务机关要“以契税征管为抓手，全面掌控税源信息。契税征收机关要会同房地产管理部门，严格执行‘先税后证’的有关规定，把住房地产税收税源控管的关键环节，全面掌握、及时传递有关信息。”也就是说，在契税征收与产权证书的发放上必须严格执行“以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书（简称”先税后证“）为抓手”，进一步加强与土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节相关的营业税及城市维护建设税和教育费附加、企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税（城市房地产税）、印花税、耕地占用税、契税等税种的管理，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，提高房地产税收管理的质量和效率。
因此，从我国契税的征管规定来看，契税应当是针对房屋买卖合同这一债权行为来征税的。但如果房屋买卖合同无效或被撤销，契税是否仍有缴纳的必要，《契税暂行条例》则没有明确规定。从合同无效的法律后果来看，合同无效即自始不发生法律效力，即合同溯及至合同成立时消灭，其法律状态恢复到合同尚未签订时。因此，既然契税是针对债权行为征收，那么债权行为因无效而灭失，作为课税基础的经济行为亦即灭失，则契税已无征收的合理依据。
无效产权转移契税应征则征，该退则退
无效产权转移行为不征收契税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》（国税函[2008]438号）明确，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。这里明确的一是“对经法院判决的无效产权转移行为”不征收契税，二是“法院判决撤销房屋所有权证后”已纳契税款应予退还。国税函[2008]438号文件对《契税暂行条例》尚未明确的内容作出了较好的补充，解决了无效产权转移行为契税问题。
购房人办理退房契税以“办理房屋权属变更登记”为界。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》（财税[2011]32号）对购房单位和个人办理退房有关契税问题作了明确，其中对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。
经法院调解的房屋权属转移行为征收契税。《国家税务总局关于经法院调解的房屋权属转移征收契税的批复》（国税函[2008]718号）对居民个人根据国家房改政策购买的公有住房，并取得房改房产权证后，将名下的房屋产权转移给其子女，属于契税法规规定的赠与行为，应依照《中华人民共和国契税暂行条例》及其有关规定征收契税。在房屋产权转移过程中虽经法院调解亦不属于“不征收契税”情况，应照章征收。
仲裁机构仲裁撤销产权转移不属于税法规定不征税情形。根据国税函[2008]438号文件规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。但对经仲裁机构仲裁撤销的产权转移行为不属于税法规定的不征税情形，因此，已纳契税亦不能申请退还。
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