开发商拿到土地以后，就进入规划、建设和销售环节。

 

　　*9个环节就是规划环节，开发商很容易改变规划用途。曹建海说，按照制度规定，开发商自拿到土地的时候，也就是政府土地规划批文到手的时候，土地用途等事项规定的明明白白。但开发商有通天的本领，会游说土地主管部门。理由有多种，从我们多年的调研情况看，大多数开发商会以拿地价高，依次推高房价，不利于房价的调控为说辞，说服政府官员改变批文规划，最终拿到修改后的方案。

 

　　这样就能达到修改建筑容积率的目的，本来是2倍，它可以扩大到4倍、6倍。长期以来，开发商们都在这么做。在这个环节中，名义上是打报告，白纸黑字，写得明明白白，但私下里开始行贿，惯用暗渡陈仓之手段。客观地说，这个环节的腐败还不算是严重的。

 

　　最严重的环节是修改土地的规划用途，这个又算是一个环节。开发商往往是以工业用地名义拿地，使用时却改成商业用地和住宅用地。工业用地价格较低，商业用地和住宅用地价格较高。曹建海说，具有土地修改权力的往往是市长、常务副市长和土地规划局局长。从我们已经立案、调查和定案的腐败官员中看，土地规划局局长和相关官员。没有几个是不出事的。工业用地往往是挂牌的比较多，与拍卖相比，定价比较低，行贿的概率较低，但开发商得到一个土地修改批文，送给修改批文官员几套房屋是很容易的事。

 

　　第三个环节是建设环节。曹建海说，开发商要先找设计单位进行勘察、设计、施工等工序。在这个环节，私人对私人一般行贿不会太多，相对还是比较市场化、比较公正。等房屋建设到具备预售条件的时候，如果得到审批提前预售，开发商就会得到太多的好处。为达到这个目的，开发商就会贿赂各级建委的主管市场销售部门。

 

　　在房屋建设过程中，涉及到消防部门、电力部门、水利部门等，都要进行行贿打点。不行贿、不打点就通不过。最后，进入验收环节，都是政府部门验收，进行质量评价等等，这么多环节开发商都要进行贿赂。

 

　　另外还有金融与财政环节。开发商要开发房屋建设用地，首先要获得资金的支持，要向银行贷款，要获得理想的贷款数额和贷款低利率，就要贿赂银行主管行长。

 

　　所以说，房地产的每一个领域和环节都存在着腐败。而这些行贿的成本最终都算进房价里面，否则，房价不会这么高的。

 

　　从开发商资金输出成本角度看，也是第四个环节。曹建海说，一方面是向政府提交土地出让金成本，是必须上交的净资本;一方面是贿赂官员的资金成本，伸缩幅度较大。房地产行业有个不成文、但都在遵循执行的暗律，就是贿赂的资金成本占房屋销售额的20%左右，这是非常高的一笔成本。

 

　　他举了个例子，说前几年西安房地产业发生一起房地产商集体对抗政府的事件。西安政府要求房地产开发商把房屋销售利润保持在10%左右，开发商集体反对。理由是10%的利润开发商根本不挣钱，30%左右毛利才能保住微薄的利润。

 

　　原因是，政府在给开发商核算利润的时候，算得是明帐，没有包含贿赂成本。而开发商必须把贿赂成本算进去，但又不能明说，这就是事件持续僵持的原因。直到有人私下把贿赂帐算给政府官员听了以后，西安政府才撤销10%的规定。

 

　　曹建海进一步说，我们可以算一笔总账。拿2013年来说，国家统计局统计，2013年全国房屋销售额是8.14万亿人民币，再乘以20%，约等于1.63 万亿人民币，这也是去年一年中开发商的行贿数额。中国房地产业从2003年开始，国务院出台了18号文件，由国家住宅建委牵头取消了以经适房为主体的房地产开发政策，同年房地产进入高速建设时期，市场放大，价格一路上涨，直到现在。从2003年到2014年的11年间，按照国家统计局的统计核算，全国的房屋销售额是41.32万亿人民币，乘以20%，就是约8.26万亿人民币的贿赂额度。实事求是讲，这个数字只是贿赂总量中的九牛一毛而已，所以，腐败程度非常严重。