AFP考点房产投资解读：房地产市场的供给
　　房地产市场的供给

　　1.土地的供给

　　房地产市场的供给实质上是土地的供给。城市建设依托于城市土地，我国还处于城市化水 平较低的时期，城市化的发展要求城市土地供给不断扩大。据有关单位预测，直到2050年之 前，我国的城镇用地还将进一步扩大。

　　影响土地供给的因素有：

　　(1)国家计划的影响

　　我国宪法规定，土地属于国家所有，政府对土地的供给是在计划指导下，按照城市的发展需求 状况做出安排。一级土地市场的土地供给的时间、规模、方向等都是由政府按计划执行。土地使用 者只能根据供给计划进行选择。在一级市场上，计划调节作用较大，市场调节作用较小。

　　(2)使用期限的影响

　　我国城市土地市场上流通的是使用权，并且这种使用权有一定的期限。使用期限的长短也 会影响土地的供给。一般来说，使用期限越长，土地供给量越小;反之，使用期限越短，土地 供给量越大。

　　(3)地理位置的影响

　　土地位置的固定性使得土地市场具有强烈的地域性特征。相对而言，繁华地段的土地供给 量要小一些，城市郊区的土地供给量要大一些。同理，陆地城市的土地供给量相对于海岛城市 来说要大一些。

　　2.房产的供给

　　(1)房户的短期供给

　　新建房产从决定开工到完工，需要很长的一段时间，在这段时间内，新建房产无法满足市 场的需求，房产的短期供给缺乏弹性。因此，若短期需求剧增时，房价将上涨，短期需求剧减 时，房价将下跌。房产开发商的策略可以提高短期供给的弹性，如预期房价上涨时，将已经建 好的房屋延后推出销售;预期房价下跌时，将未建好的房屋以期房的方式销售出去。

　　(2)房产的长期供给

　　城市规划控制使得房产开发商无法完全按照期望取得土地使用权，从而降低了商业房产的 长期供给弹性。.土地使用分区的改变，如农地改为住宅用地的趋势，则可以提髙住宅用地的长 期供给弹性。

　　CVP

　　3•房地产供给影响因素分析

　　(1)房地产开发与建设资金的来源与数量

　　房地产开发需要投人大量的资金，政府的鼓励引导或宏观调控措施都会影响房地产的 供给。

　　(2)建筑材料、器械的生产与供应状况

　　建筑机械与钢筋、水泥、玻璃等建材的供应价格与数量，影响房屋建造成本与供给的顺畅 程度。

　　(3)生产部门的劳动生产力

　　此因素取决于技术装备水平、熟练程度、管理水平与宏观工资成长趋势。

　　(4)房地产交易制度

　　引进房屋中介制度，提高房产信息透明度，同时提高二手房的供给与需求，增加房产市场 的流动性。

　　(5)历史成本

　　为数庞大的福利分房者以低价购得产权，成本低，有卖就赚。

　　(6)政策的转变 1

　　例如，两年内转手征收全额营业税。

　　(7)区位的相对供给

　　房地产是非标准化产品，若某社区个案极独特，无替代性产品可竞争，价位可能远高于市 场行情。

　　'(8)其他因素

　　建筑物的维修、扩建、改建，将有助于增加房产供应量，建筑物的拆除、火灾或地震导致 的毁损，以及道路的开发等，都会影响到房地产的供给量。