AFP考试房产投资：房地产估价方法
　　在购房、投资房地产或编制家庭资产负债表时，*4能对购房目标或自用住宅进行合理估 价。以下介绍经常用于房地产估价的3种方法。

　　(一)成本法：通常用于新幵发的房地产

　　1.土地成本

　　开发后土地总价=土地使用权标购或缴交的出让金+开发工程费+管理与营销费用+资金利 息+其他合理费用。

　　2.建筑物成本

　　新房-每平方米建筑成本，依砖混、钢筋水泥与钢架结构等不同。

　　二手房=新房建筑成本-折旧率x使用年数，此处折旧率只算房屋。因此，应假设在2%以上。 若建材与人工成本波动大，应用重置成本取代历史成本。

　　3.总成本

　　总成本=土地成本+建筑物建造成本+土地增值税+营业税(+城市维护建设税+教育费 附加)。

　　4.单价

　　一单价=(总成本+合理利润)/建筑物总平方米数。

　　(二)收益还原法：通常用于商用房地产

　　1.房地产总价=房租/市场投资收益率。

　　2.不考虑未来房价涨升空间，投资收益率=存款利率+房地产流动性贴水。

　　3.常用于投资用途房地产估价，如套房、店面与办公大楼，房价随房租而变动。

　　4.房租应以扣掉成本后的净收益计算。

　　5.可统计出各地区各类型不动产的平均投资收益率，只要知道房租就可以算出合理房价。

　　6.考虑流动性贴水，通常套房收益率最髙，其次是办公大楼与店面。

　　(三)市场比较法

　　1.估价标的物房价=同地区同类型房屋房价X房龄调整系数X地段调整系数X议价系数。

　　2.比较现房与二手房，依折旧情况设房龄系数。

　　3.不同楼层、街头街尾地段差异大，依地段用调整系数调整。

　　4.若以卖方开价而非成交价做比较基准，需依议价系数调整。

　　—般估价公司作住宅估价时多用市场比较法，选择3一个案例与估价标的物作比较， 再依上述系数调整说明，最后定出调整后的合理价格。