AFP考试考点解读：我国的房产制度与房产市场特色
　　(一)土地国有化

　　土地产权归国家所有，由国家统一规划管理土地用途，但使用权可有偿出让。土地使用权 是指对土地依法拥有利用、经营和取得收益的权利。国家以土地所有者的身份，将国有土地使 用权在一定年限内出让给土地使用者，而由土地使用者向国家支付土地使用权出让金。因此， 土地使用权出让的权利主体是国家，代表国家行使主体权利的是市、县级政府土地管理部门， 而土地使用权受让对象为中国大陆境内外的公司、企业、其他组织和个人。土地使用的出让年 限也是根据该地块的用途而不同，即：(1)居住用地70年;(2)工业用地50年;(3)教育、 科技、文化、卫生、体育用地50年;(4)商业、旅游、娱乐用地40年;(5)综合或其他用 地50年。

　　一般居住用地使用期限为70年。由于土地使用年限的限制，虽然70年以后继续使用土地 所需付出的款项，折现70年的现值不高，但理论上只有房屋所有权的房地产价格要比含土地 所有权的房地产价格低一些。地上房龄越接近土地使用年限者，房产的价格越低。

　　(二)住房补贴制度

　　1998年以前的福利分房是指各级政府或企业单位员工，可以按照年资、职位及家庭状况 等因素分配房屋，并只需缴少许的租金。在房改过程中分步提租补贴，实行发放房券等措施， 在一般职工货币所得不高的情况下，满足其居住需求。1998年以后大量兴建的经济适用房， 用低于市场的行情出售给低收人者，这也是一种补贴制度。

　　1.房改房的特性与交易方式

　　在福利分房时代，公房的兴建多在1998年以前，有些房龄已经达二三十年，房况显得较 为老旧，且区位偏向于旧城区。

　　福利分房的标准由各单位按职级工龄等因素制定。一般职工可分配的住房面积较为狭小， 多在70平方米以下，客厅不大，格局也不甚理想。

　　仅有使用权的公房租金低，因此有转租赚取差额房租的情况发生。

　　房改房单价低，职工按房改成本价购买公有住宅平房、简易楼房和筒子楼，购买时根据职 工夫妇双方建立住房公积金前的工龄给予工龄折扣，工龄折扣率按规定的职工购买公有住宅楼 房的标准计算。所售住房按房改成本价产权管理。

　　由于单价低与面积小，因此房改房总价低。

　　房改房转让限制条件过多，审核程序和手续较为复杂，贷款需附核准的上市文件，这些不 利于房改房在二手房市场流通。

　　有产权的房改房需缴物业费，仅有使用权的公房需缴租金，由于租金高于物业费，购买仅 有使用权的公房价格，比购买有产权的房改房价格要低。依经验值产权与使用权的差价约在 15%左右。在过去福利分房时代，若分配的房屋不能满足所需，可以进行差价换房。

　　按房改标准价购买的公有住房，上市出售时，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价 6%计算的价款后，出售价格每平方米在4 000元(含)以下的，售房收益全部归产权人个人所 有;每平方米在4 000~5 000元的部分，80%归个人所有，20%归原产权单位所有;每平方米 5000元以上的部分，个人和原产权单位五五分成。以上各种情况，买方均需补缴3%的土地出 让金。

　　2.经济适用房的特性与交易方式

　　《经济适用住房管理办法》规定，经济适用住房要严格控制在中小套型，中套住房面积控 制在80平方米左右，小套住房面积控制在60平方米左右。同时，这个管理办法对经济适用住 房的租售价格也作了严格限定。经济适用住房的价格应当以保本微利为原则，销售实行明码标 价，并向社会予以公示。不得在标价之外收取任何未予标明的费用。而经济适用房的租金标准 必须控制在3%的利润基础之内。为了保障真正的中低收人家庭购买到经济适用房，管理办法 对经济适用住房供应对象做出了明确规定，只有符合规定条件的家庭才能购买或承租一套经济 适用住房。这些条件包括：有当地城镇户口者或当地政府确定的供应对象;无房或现住房面积 低于当地政府规定标准的住房困难家庭;家庭收人符合当地政府划定的收人线标准等。

　　此外，管理办法还提高了经济适用住房的上市条件。经济适用住房只有在取得房屋所有权 证和土地使用证一定年限之后，才能按市场价上市出售;购买人以市场价卖出经济适用住房之 后，将不能再次购买经济适用住房。

　　经济适用房的特性如下：

　　(1)户型合理，年代较新，价格适中，适应中低收人家庭的承受能力。

　　(2)在开发建设阶段，由政府视市场需求确定开发建设的规模，以行政划拨方式提供土 地，通过减免税费和适当控制建设标准等手段来控制建设开发成本。

　　(3)在销售阶段，销售对象限定为具有当地常住户口的中低收人家庭的居民，执行购买过 程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售。

　　(4)在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持其良好的运行状态和居住环境。

　　(5)国家对经济适用房建设实行金融支持，鼓励金融机构优先发放贷款。